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《物业管理概论(第2版)》特色：增加了物业管理行业发展的新观点、新内容、新知识；增加了近年出台的与物业管理相关的新法规；和全国物业管理师考试紧密结合，突出应用性；配套教学课件完备，方便学习使用。

目录

第一章 物业与物业管理基本知识 1
学习目标 1
学习要求 1
第一节 物业的含义及其特点 1
第二节 物业管理的内涵与特征 5
第三节 物业管理的性质、类型和原则 8
第四节 物业管理的内容 12
第五节 物业管理的基本环节 17
本章小结 20
基本概念 20
思考题 21

第二章 物业管理机构的设置 22
学习目标 22
学习要求 22
第一节 物业服务公司 22
第二节 业主、业主大会与业主委员会 33
本章小结 39
基本概念 39
思考题 39

第三章 物业管理的制度建设 41
学习目标 41
学习要求 41
第一节 业主自我管理规约 41
第二节 物业服务公司内部管理制度 44
第三节 物业管理行业规章制度 53
本章小结 70
基本概念 71
思考题 71

第四章 物业管理的招标与投标 72
学习目标 72
学习要求 72
第一节 物业管理招投标的意义与特点 72
第二节 物业管理招投标的原则与程序 76
第三节 物业管理招投标文件的内容 81
本章小结 85
基本概念 85
思考题 85

第五章 物业维修管理 86
学习目标 86
学习要求 86
第一节 物业维修管理的含义与特点 86
第二节 物业维修管理的意义和原则 88
第三节 物业维修管理的内容 91
第四节 物业维修工程的分类与考核 110
第五节 物业的日常养护 115
本章小结 118
基本概念 118
思考题 118

第六章 物业设备管理 119
学习目标 119
学习要求 119
第一节 物业设备的构成 119
第二节 物业设备的管理、维修和养护 124
第三节 物业设备管理的基本制度 146
本章小结 150
基本概念 150
思考题 150

第七章 环境、绿化与保洁管理 151
学习目标 151
学习要求 151
第一节 物业环境管理概论 151
第二节 绿化建设、养护与管理 157
第三节 物业保洁工作的实施与管理 167
本章小结 178
基本概念 178
思考题 178

第八章 保安、消防与车辆管理 179
学习目标 179
学习要求 179
第一节 保安管理 179
第二节 消防安全及其管理 188
第三节 车辆的停放与管理 195
本章小结 198
基本概念 198
思考题 198

第九章 住宅小区、服务性公寓和高层写字楼管理 199
学习目标 199
学习要求 199
第一节 住宅小区管理 199
第二节 服务性公寓管理 218
第三节 高层写字楼管理 222
本章小结 227
基本概念 228
思考题 228

第十章 智能化小区（建筑）及其物业管理 229
学习目标 229
学习要求 229
第一节 智能化小区（建筑）的含义与标准 229
第二节 智能化小区（建筑）的网络与设备管理 233
第三节 智能化系统的人才培养与管理制度建设 242
本章小结 245
基本概念 246
思考题 246
参考文献 247

序言

自1981年3月深圳市物业管理公司成立以来，物业管理行业在中国大陆已经走过了30年的发展历程。现在物业管理已经成为一个新兴而飞速发展的行业，就业人口数量已近，500万人，可以和钢铁、水泥行业相媲美。随着房地产业的发展，现在的住宅存量加上新建住宅，累计产生的服务需求将是长期而巨大的，物业管理还有巨大的发展空间，从业人数可能超过1000万人。正如著名经济学家胡乃武所言：“加强对这一行业发展的规划、指导与管理，以及对服务人员的培养与培训，将是一项长期而重要的工作。”
2005年，我们在万达集团、清华大学出版社和一些学术前辈的支持下，出版了“物业管理物业设施管理专业通用系列教材”。在三四年的时间里，这套教材被上百家高校和培训机构采用，引起了普遍关注，业内给予了较高的评价。由于物业管理和物业设施管理是教育部批准新设立的专业，在课程设置、教学内容与方法上都处于探索阶段，从此角度来说，这套教材的意义还是很明显的。
但是，正如著名企业家、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林在这套教材第1版序言中说的那样：“教育的发展要适应经济、社会发展的需要，否则人才缺乏的局面将继续成为房地产业的瓶颈而制约着这一行业的健康发展。”当初我们精心打造的这套教材，在快速发展的中国物业管理实践面前，也逐渐暴露出一些问题：一是物业管理行业出现了一些新观点、新内容、新知识，需要我们在教材中体现出来，以便及时传授给学生；二是这几年国家和地方政府或政府的主管部门分别出台了一些与物业管理相关的新法规，过去有些规定已经不适应管理实践了；三是我们使用的一些案例已显陈旧，需要更新，以使这套教材显示出生命力。基于这三点想法，在清华大学出版社的支持下，我们决定对其中八本教材进行修订，以更好地适应教学实践的需要。
在这次修订中，我们还试图和全国物业管理师考试科目——《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理实务》和《物业管理综合能力》中的内容结合起来，以便学生能较早熟悉这种执业资格考试，在内容和难度上适应将来的考试需要。
随着中国对外开放工作的深化，物业管理领域也开始了面对境外同行的全面竞争，来自美国、英国的一些知名企业正在全力拓展中国市场业务。它们具有技术优势、价格优势、体制优势，尤其是在高档物业管理、环保高新技术、大型机械设备管理等方面优势明显。

文摘

作为土地与建筑物总和的物业，与其他工业产品有着本质的区别，这主要体现在如下几个方面：
（一）使用的长期性
物业使用寿命的长期性（也有人称为耐久性），是就两个方面而言的：首先，从构成物业基础的土地来看，它对于房地产开发来说，具有可以永续利用的特点，拆除某一建筑物或构筑物后，可以再建其他建筑物或构筑物。因此，土地的寿命相对于人的寿命来说，可以看作是永恒的；其次，所开发的物业使用期限一般可达几十年甚至上百年。即土地和房屋本身是可以长期使用的。不过，在中国，对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限如下：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
（二）位置的固定性
由于土地具有不可移动性，而建筑物必须固定在土地上，因此就形成了物业空间位置的固定性。这种固定性不是指泥土、地下埋藏物的位置不可移动，也不是指地形、地貌的不可改变，而是指土地的空间方位、位置的确定性。物业位置的固定性，使得房地产的开发、买卖、租赁及售租后的服务等一系列经济活动必须因地制宜、就地进行，而不可能像其他工业产品那样可以通过运输而到处流动。例如，大连地区的物业不能因为北京的价格高就搬到北京去，新疆的物业也不能搬到上海。物业位置的固定性，也使得与之相连的管道、道路、电缆不能移动,否则就会丧失物业的全部或部分功能。
（三）建设的长期性与投资的高额性
物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多，从土地征用到“七通一平”（“七通”即通路、通水、通电、通话、通有线电视、通地下排水管、通管道煤气，“一平”即平整土地），到施工、安装，再到竣工验收和交付使用，一般需要一年左右或更长的时间。

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