一、我国城市旧区物业管理现状
课题组对目前我国一些城市在旧区实行物业管理的现状进行了调研，具体情况是：天津市物业管理截至2004年11月底已接管整治项目166个，1000.3万建筑平方米，分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的39.9%和43.99%。
广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。目前，3个试点小区已基本引入了物业管理，小区的环境和居民的生活得到了明显的改善，这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎。
北京市在对旧小区实行综合整治后，按照现代的物业管理模式进行管理。
吉林省白山市强化了住宅小区综合整治，实行属地化组团，区域化管理，改善小区整体环境。近年来市政府先后投入大量资金，由房产局牵头，对市区的住宅小区进行综合整治，实施拆仓房建绿地、修道路工程。
邯郸市旧住宅区占有很大比例。据统计，全市主城区内共有各类住宅区392个，其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个。为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况，2000年，市委、市政府提出用3年时间，不断加大力度，晋级升档，完成主城区全部住宅区的综合治理任务，大力推行物业管理，为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境。
2004年6月，长春市物业管理与社区管理相结合整治旧区试点工作方案已上报省建设厅，结合物业管理工作现状，朝阳区湖东小区和铁路小区(建筑面积分别为34万平方米和3万平方米)被确定为旧区整治试点区域。
从以上各城市对旧区的管理来看，旧区的物业管理工作已逐渐成为各城市关注的重点，但如何彻底有效地对旧区进行管理还有待研究、实践。
二、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法
现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理，治理与管理紧密衔接的原则进行。同时，各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式。
从管理模式上看天津市目前主要有三种：一是以房管部门成立专业公司接管为主，天津和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式，取得一定成绩：共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主，河北、河东和大港区三区，共接管33个。
长春市对于老的没有实施物业管理的区域，即“旧区”，将采取物业管理与社区管理相结合的新思路。
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。
北京提出各区(县)政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。
三、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题
不管各地采取怎样的物业管理模式，在实际工作中都遇到了几个典型的难题，这些难题直接影响着居民对物业管理工作认可度和物业的正常运行，并制约着旧区物业长效管理，值得其它未实行旧区物业管理的地区注意。
(一)旧区物业收费低，收缴率低，物业管理企业不愿接管
旧区物业收费低，政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。比如天津市，针对旧区多年来形成的收费机制，天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式：一种是按建筑面积收费，一般不超过0.3元/平方米;另一种是以房型收费，大致分独单、偏单、三室，并根据提供的服务标准制定具体的收费价格，一般独单5～6元;偏单7～8元;三室9～10元;以目前的情况看，大多数改造后的旧楼区还是以房型收费为主，可以看出，旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小区接轨。同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费，物业收费率低，天津市平均收缴率仅为50%。多数物业管理企业难以做到收支平衡，经营非常困难。实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修，物业管理费更需提高。而与此同时许多旧区的住户大多是低收入阶层和承租户，要想改变目前这种状况难度可想而知。
(二)维修基金严重匮乏
旧区许多房屋是房改房，房改后，按照商品房统一管理模式要求，必须提取维修资金，提取比例为房款的2%。而事实上，不少地方维修资金还得不到完全落实，追缴比较困难。再加上不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低、设备陈旧、老化，给维修造成了较大压力。另外还有一些私产旧房，由于过去交易手续的不完备，维修资金也没有按时足额缴纳。
(三)法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高
虽然现在各城市对旧区的物业管理大都比较重视，而且也意识到了法律法规的不健全，但要在短时间内建立起完善的法律法规也是不可能的，只能随着时间的推移，针对旧区出现的新问题，逐步建立。现在许多城市已出台了一些法律法规，在其中对旧区管理作了规定，如北京，相继出台了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及即将出台的《北京市物业管理服务质量标准》等;天津市相继出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等;邯郸市出台了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》、《物业管理企业资质管理暂行规定》、《邯郸市城市住宅区物业管理办法》和《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费实行办法》，这些都值得各地借鉴。但同时，由于一些法律法规宣传不够，人们的民主参与意识不高，许多居民不遵守这些法律法规，物业对这些行为又难以有效控制。因此，如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行，是值得有关部门考虑的问题。
(四)接管进度慢，物业管理形同虚设
在一些已综合整治过的旧区，可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施，但同时也注意到自行车存放处没有几辆自行车，人们还是按原来的习惯随处停放;小区虽用栅栏圈住了，但出口太多，挡不住出出入入的小贩;门卫值班室内没有门卫。另外，小区内没有物业管理办公用房等，接管进度慢，物业管理形同虚设。治理与管理如何紧密衔接值得各地关注，不要将治理的成果付诸东流。
(五)新旧管理体制衔接难
过去，旧区的管理主要依靠街道居委会，同时还有供水、供电、供气等部门的协调配合，而现在实行新的物业管理体制后，许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮;街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象。
四、我国城市旧区物业管理办法的框架设计
在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施，逐层深入，要治理一个，管理一个，注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急。具体管理办法如下：
1. 做好旧区物业管理实施的准备
深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规(主要是针对旧区的一些具体规定)，加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底(如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等);摸清旧区居民对物业管理的需求(如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等)。
2. 对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，要根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。目前各城市采取的物业管理方式主要如下：对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治，可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容，同时应注意选聘专业的物业管理公司进行这些管理，逐步纳入到现代化的物业管理上。
3. 及时总结经验与教训，妥善解决易出现的各种问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究，目前急需解决的几个问题如下：
◎ 物业收费
要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况，可采取的措施如下：
(1) 明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式(物业费可以实行低取费、菜单式，按项定价的方式)实行由当事双方协商确定，制定本小区的业主公约，同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”，“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出，而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。“公约”不仅约束业主，同时也是对物业管理企业的约束，在企业不能按要求管理物业时，业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同。
(2) 在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。
(3) 公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用。
(4) 物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本，把有限的收入用在服务上，同时也解决了这些业主交不起物业费的难题。
(5) 以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。
(6) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(7) 控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者，公司管理得好，居民必然按时交费的就多，收缴率相应的就会提高。
(8) 加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却不能轻视，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决。
(9) 可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，对物业公司也应实行信用机制，建立信用体系。如果物业公司不能履行职责，将拿不到管理费或少拿，以打消一部分按时交物业费业主的顾虑。
(10)政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场，从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理，形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
◎ 住房维修资金
要想成功地归集维修资金，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行，各地应采取的措施主要有：
(1) 尽快出台相应的法律法规。如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定：商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，用以保障住房售后的维修管理。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题，但由于实施难度大，一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用，各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规，以便有法可依。
(2)加大旧区维修资金的归集力度。国家有文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴纳维修基金”，因此，对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法，使它们也纳入住房维修基金，进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制，不断完善资金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修资金进行整合。
(3)建立完善的维修资金管理制度。维修资金涉及广大业主的共同利益，资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。在物业专项维修资金的监管方面，广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金，以维护广大业主的切身利益，值得各地借鉴。
◎ 理顺各部门的职责
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之，在理顺物业管理和其他各部门的关系上，应以物业管理为主，其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理，改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。