二零零九年3月11-20日，由闫松华副局长带队，保障办4位组长和市财政局1位同志参加，到陕西省西安市、安康市，甘肃省兰州市，宁夏回族自治区银川市4地住房保障部门学习廉租住房制度建设经验，现将学习考察情况报告如下：
一、总体感受
我们这次学习考察的4个地方，主管部门的工作思路清晰，措施务实创新。具体的工作特色：安康市有“七个结合”创新务实的工作经验；西安市有“水、电、气、租金”4费一卡通的物业管理新模式；兰州市廉租住房建设地方配套资金市级统筹；银川市廉租住房保障机构健全。通过学习考察，的确使我们开扩了眼界，解放了思想，学到了真“经”，受到了启迪。
二、基本经验
（一）安康市“七结合”、“七创新”。安康市位于陕西东南部，辖1区9县，人口295万。全市城镇人口41万，城市最低收入保障家庭2.1万户、4.5万人，符合廉租住房保障对象的.2万户、3.16万人。二零零八年全市完成保障任务6273户，已建成廉租住房49699m2、1002套。他们的“七结合”、“七创新”的主要精神：一是实行新征地与盘活存量土地相结合，创新用地供应；二是实行争取资金与广泛融资相结合，创新资金筹措；三是实行政府建设与企业代建相结合，创新建设方式；四是实行建设工程现场管理与物业一卡收费式相结合，创新管理手段；五是实行实物配租与实物配售相结合，创新保障模式；六是灾后重建与廉租住房建设相结合，创新救灾渠道；七是保障部门主抓与相关部门协抓相结合，创新协作格局。该市房产局及所属二级机构均为自收自支事业单位，因此项目自己建、物业自己管是他们的必由之路。廉租住房建设方面，该市相当部分是老城危旧公房拆除建设和企业旧厂区划给保障部门建设的廉租住房；政府在出让土地时明确商品房小区配建不低于8%的廉租住房，如不能配建，开发商应交纳配建部分利润的10%作为廉租住房建房赞助费。该市的另一个创新做法是廉租住房租售并举，对符合保障条件的实物配租户，可以建房成本价售给配租户，回收资金用于廉租住房再建设。该市在廉租住房套型设计上不受50m2/套的框架限制，灵活机动，小到30-40m2/套，大到60-70m2/套。但总面积控制在平均50m2/套的框架内。该市目前的保障标准14m2/人以下，租金补贴2.2元/m2/月。在物业管理方面，该市与西安市做法相同，采取“水、电、气、租金”一卡式管理，保证了租金的收缴。该市的住房保障工作连续两年受陕西省政府表彰。
（二）西安市的统建统管。西安市的廉租住房项目建设力度大，今年城区有5个项目在建，每个项目8万m2，总计40万m2（8000套）。城区6个区的项目建设统一由西安市住房保障中心（20人编制，正处级全额事业单位）负责实施，建成后由市房产局下属的物业服务总公司统一实行四费一卡式管理。租金由物业公司收取使用，物业公司负责物业的日常维护及小修，中大修由物业公司拿方案预算，政府出资维修。该市目前的保障标准7m2/人以下，租金补贴5.65元/m2/月，最高每户不超过150元/月。
（三）兰州市市级财政补贴力度大。兰州市今年廉租住房保障扩大到低收入住房困难家庭，保障标准10m2/人以下；低收入标准4800元/人/年，租金补贴标准按户补贴，每户270元/月。该市地方配套资金是市级财政统筹，即：市:县=6:4，主城区，市:区=4:6；近郊4区，市:区=5:5。就这样，县区财政配套资金到位仍很困难。存在突出问题，建设项目大部分未办手续，钱未到位，建成的房子施工单位不交房。
（四）银川市廉租住房保障大手笔。银川市房产局已于去年10月份更名为银川市住房保障局。该局内设三大处（综合处、产业处、保障处），局下属一个40人编制正科级全额事业单位银川市住房保障中心，负责全市住房保障的具体实施工作。住房保障机构健全，队伍强大，当属全国领先。该市住房保障工作起步早，制度健全，操作规范，积累了一些成功经验。一是住房状况摸得清。该市2005年就搞了一次住房状况普查，并作出了包括住房保障在内的住房建设规划，规划中明确3年内将80%的保障户实行实物配租。二是问题分析得透。该市目前的保障标准低保、低收入家庭15m2/人，低收入标准为上年度人均5000元以下，租金补贴每8元/m2/月，租赁补贴按户，一人户240元/月，二人户300元/月，3人以上400元/月，有房户补差额。三是政策制定得好。四是工作效果实。该市住房保障局承担着银川市政府安排好多重点工程，政府在项目建设给该局倾斜。2006年该局争取国家开发银行和世界银行两个保障性住房建设项目贷款2个亿，建设规模30万m2。目前已开工20多万m2，竣工15万m2。二零零八年新增廉租住房建设项目24万m2，这些项目上半年都要开工。另外该市2005年就规定：新开的商品房项目中须配建3%的廉租住房，经济适用住房项目中须配建5%的廉租住房。这样到明年年底该市基本做到80%的保障户住进廉租住房。
三、工作建议
通过考察，我们感到上述4个地区在住房保障工作上不一味唯上，不墨守陈规，敢于大胆创新，善于求真实务值得学习。结合我市实际，考察组提出如下建议：
1、廉租住房租赁补贴
（1）为使我市真正对符合条件的“双困户”得到保障，杜绝因工作不细而出现的条件不符合户混入保障范围，建议在区房改办复核时对申请户的住房情况进行房屋档案查询（20号文件未规定）。以完善我市住房保障制度（收入情况依然由民政部门认定）。
（2）确定最高补贴限额。
市 补贴 市场租金 保障面积
安康 2.2 4.8 8
西安 5.65 12 7
兰州 5 12 10
（270元/月.户）（400元/套）
银川 8 8 15
（按户补贴）
从以上数据分析，他们补贴标准大都低于市场价的一半以上，而补贴又以户确定的总补贴额，并有上限规定。为此根据阜阳经济状况不好而阜阳市区又有房源，相对易租的情况，建议我市采取限额补贴额。以3人额定为限，即8×14×3=336元/月.户为上限。
（3）发放住房补贴券。
住房补贴是为了解决住房困难家庭，改善住房条件，而不是解决衣食行等其他问题，保障户领取的租赁补贴资金在阜阳城区可以租赁到1处相对合适的住房而略有结余，发放租赁住房补贴券，可杜绝不租房屋及挪作他用的有效措施，达到了中央住房补贴的初衷（出租户拿租赁合同、身份证及租赁补贴券到财政部门兑现）。对符合条件而不租房子（投亲靠友等情况），住补贴券可以积少成多用于购买廉租住房、经济适用住房。
2、廉租住房实物配租管理
（1）配租对象
由于我市建设廉租住房比较少，对申请租赁廉租住房户数没有深入摸底，故建议先解决60周以上孤老、病残符合条件的低保“双困户”低保家庭，对这部分已丧失劳动能力，经济和住房相对变动不大。
（2）廉租住房管理
房产局代表政府对廉租住房进行管理，作为廉租住房管理的主体，不能当“裁判员”又当“运动员”，故建议把廉租住房纳入公有住房管理，廉租住房的物业管理由公房管理单位物业公司进行管理。
（3）物业管理费
物业管理费的收缴是一项艰难的工作，而面对又是低保家庭，不易管理，借鉴外地经验，只收房租费，把房租费与水电费实行一卡通，统一由物业公司收缴。
（4）建立灵活的退出机制
由于收入或住房情况变动，又不符合保障对象，按20号文件退出租住廉租住房。如不退出，根据外地经验，建议：
1）租住廉租住房按市场价收租；
2）对低收入家庭按成本价出售，有限产权；
3）低收入以上家庭按市场价出售；
4）对低保家庭也可让其购买廉租住房（买部分产权或全部产权均可）。
这样既解决了退出难，又解决了建设资金的不足，同时又可解决“夹心层”问题（即买不起经济适用住房又不符合廉租住房租赁对象）。
3、廉租住房建设
建议学习安康市的做法，在总面积和套数不变的指标控制范围内，住房套型面积可以多样化，以适应配租的需要。同时将商品房项目中配建廉租住房按不低于5%的比例由市政府下文明确强制执行。
4、经济适用住房申购对象
建议降低“门槛”，只要是低于我市上年人均可支配收入的住房困难家庭都可购买经济适用住房。同时建设适当扩大经济适用住房单套面积设计，可扩大到70m2/套。
以上建议仅供领导决策时参考。
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