案例14 无效合同
摄影服务部1997年7月1日与美术学院签订了一份房屋租赁合同。 摄影服务部承租美术学
院门市房2间，租期3年，从1997年7月1日到2000年7月1日，合同期满后，在同等条件下，摄
影服务部有优先承租权。该合同还约定了违约责任的承担。2000年5月，摄影服务部与美术
学院多次商谈续租事宜。此时，工艺品商店也有意承租此房，并表示每年愿付租金 3万元，
而摄影服务部只愿意出租金2。5万元， 摄影服务部因此放弃竞争。2000年7月1日， 美术学院
和工艺品商店签订了房屋租赁协议， 约定房屋租金2。5万元， 工艺品商店负责代销美术学院
校办企业生产的工艺品。摄影服务部得知此事后，认为自己受骗，于 2000年8月诉至法院，
要求判令美术学院和工艺品商店的房屋租赁合同无效，确认自己对此房有优先承租权。
[问题]
（1）摄影服务部和美术学院房屋租赁合同中有关优先承租权的约定是否合法？理由是
什么？
（2）上述合同中“在同等条件下”指的是什么条件？
（3）如果被告抗辩称工艺品商店为我代销产品，每年可带来利益5000元，以之折抵租
金，因而对原告并不存在欺诈，此抗辩理由能否成立？理由是什么？
（4）本案应如何处理？
[正确答案]
（1）摄影服务部和美术学院房屋租赁合同中有关优先承租权的约定是合法有效的，因
为在理论上， 民事法律行为是指以意思表示为要素， 并依意思表示内容发生法律效力的合法
行为。 此关于优先承租权的规定是双方当事人的真实意思表示， 也不违背法律规定， 应认定
有效。
（2）“在同等条件下”是指租金条件，即以承租人和第三人所出租金相同为同等条件。
（3）此抗辩理由不能成立，因为工艺品商店为被告代销产品，能否带来 5000元利益，
是不确定事实，而且如果以此为竞争条件，对此应告知原告不应隐瞒。
（4）本案应当确认原告的优先承租权，判决被告与第三人工艺品商店的房屋租赁合同
无效。因为根据《合同法》第52条的规定，当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效。美
术学院和工艺品商店恶意串通， 通过竞价招租损害摄影服务部的优先承租权利益。 美术学院
未把为其代销产品可获得的预期利益计入租金之事告知两个竞价者，违背《合同法》第5条
和第6条规定的公平原则和诚实信用原则。应确认合同无效。
[考点集成]
无效合同有:因欺诈、胁迫而订立的损害国家利益的合同;恶意串通损害国家集体或第三
人利益的合同;违反法律、法规中的强制性规定的合同;违反社会公共利益的合同;以合法形
式掩盖非法目的的合同;自始不能履行的合同。
无效合同的法律后果：无效合同从订立时起就没有法律约束力，当事人双方确立的权利
义务关系随之无效。合同没有履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。对合同
所涉财产可以返还财产；赔偿损失； （有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。如果双
方都有过错，各自承担相应的责任。）收归国库或者返还集体或第三人。