土地租赁管理

　　我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。

　　(一)国有土地租赁管理

　　1.国有土地租赁的概念

　　所谓国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。可见，土地租赁是在土地所有权不变的情况下，土地所有者将土地的使用权、经营权，在一定时期租给承租人使用并收取租金的一种经济行为。人们又习惯将国有土地租赁称作土地年租制。

　　2.推行土地租赁制应遵循的原则

　　(1)国有土地有偿、有限期使用原则;

　　(2)维护国家、集体和个人权益的原则;

　　(3)严格依法办事原则;

　　(4)收益合理分配原则;

　　(5)因地制宜、实事求是原则。

　　3.各地试行土地租赁制的实践

　　(1)年租制的形式。从目前来看，各地试行年租制的范围主要有三种：一种是政府直接向用地者出租土地，可暂称为一级市场的土地出租。一种是对部分行业使用的划拨土地征收年租金。还有一种是对原划拨土地的人市行为征收年租金，这种作法在全国各地较为普遍。

　　(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租赁年限不应超过《城市房地产管理法》规定的土地出让年限。

　　(3)租金标准的界定。土地租赁年租金标准的确定是土地租赁制的核心。合理的年租金标准可以由下面公式确定：

　　a = p×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：a—土地年租金;

　　p—与该土地相同用途使用年限为n年的出让金;

　　n—出让土地使用权的使用年限;

　　r—折现率。