第一章 总 论
第一部分 重要考点
一、资产评估的目的和价值类型
1.要求
掌握评估目的分类和作用以及评估目的与价值类型之间的关系。
掌握价值类型确定应该考虑的因素，市场价值与非市场价值的区别，市场价值的含义、非市场价值的种类。
2.出题模式：单选题和多选题
【例题1单选题】下列因素中，( )是决定资产评估结果价值类型的重要条件/因素之一
A.评估中使用的评估方法
B.评估中遵循的评估原则
C.评估中执行的评估程序
D.评估中依据的市场条件
『正确答案』D
『答案解析』资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。除了资产评估特定目的，构成评估价值基础的相关条件包括两个方面：一是评估对象自身功能、利用方式和使用状态;二是评估时的市场条件。
【例题2单选题】下列业务评估价值属于市场价值以外的价值的有
A.以税收为目的的资产评估
B.以保险为目的的资产评估业务
C.以财务报告为目的的资产评估业务
D.投资价值
『正确答案』D
『答案解析』注意掌握12-14页的各种市场价值以外的价值的含义。
同时注意：以税收为目的的资产评估、以保险为目的的资产评估业务、以财务报告为目的的资产评估业务、已抵(质)押为目的的资产评估业务、已拆迁补偿为目的的资产评估业务既可能属于市场价值，也可能评估的是市场价值以外的价值，但是投资价值属于市场价值以外的价值，而投资性资产的价值是市场价值。
【例题3单选题】当评估对象是企业中已经报废但尚存部分使用价值的有形资产时，其评估结果的价值类型通常应当选择( )。
A.清算价值 B.在用价值
C.残余价值 D.市场价值
『正确答案』C
【例题4单选题】下列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是( )
A.收益现值
B.市场以外价值
C.公开市场价值
D.投资价值
『正确答案』C
『答案解析』注意资产评估价值类型的几种分类标准及每种标准下的种类
【例题1多选题】下列关于资产评估的目的表述正确的有( )
A.资产评估的目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化
B.资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定
C.资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公开市场价值
D.资产评估特定目的决定资产评估的价值类型，是界定评估对象的基础
E.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响
『正确答案』ABE
『答案解析』C的正确表述是"资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值"，D的正确表述是"资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用，是界定评估对象的基础"，同时注意DE指的是资产评估特定目的的地位和作用
【例题2多选题】在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是( )。
A.为管理部门合理确认评估结果提供指引
B.为管理部门合理审批评估机构提供指引
C.为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引
D.为评估人员合理确定资产价格提供指引
E.为评估报告使用者恰当使用评估结果提供指引
『正确答案』CE
『答案解析』见教材P10页。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的：(1)为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引;(2)使评估报告使用者能正确理解和恰当使用评估结果。
【例题3多选题】下来关于资产评估价值类型表述正确的有( )
A.资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。
B.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。
C.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的
D.资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及以及评估结论的适用范围划分的。
『正确答案』ABD
『答案解析』教材10页第一段，C正确的说法是"不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。"D是资产评估价值类型的分类
【例题4多选题】资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值划分的标准有( )
A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。
B.资产评估时的资产的使用状态：正常使用(最佳使用)还是非正常使用。
C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息
D.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值
『正确答案』ABC
『答案解析』教材11页，同时大家要注意公开市场定义的关键点是：①评估基准日、②公开市场、③最佳使用状态、④最有可能实现的交换价值、⑤估计值。
【例题5多选题】下列选项中市场价值和公允价值表述正确的是( )
A.市场价值是资产公允价值的坐标
B.市场价值是对整体市场潜在的买者或卖者都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的，只对特定的资产业务当事人是公平合理的
C.资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果;
D.资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中最为典型的公允价值
E.公允价值指的就是市场价值
『正确答案』ABCD
『答案解析』同时注意市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的，同时这个市场有层次大小上的区别。
第一章总 论
第一部分 重要考点
一、资产评估的目的和价值类型
1.要求
掌握评估目的分类和作用以及评估目的与价值类型之间的关系。
掌握价值类型确定应该考虑的因素，市场价值与非市场价值的区别，市场价值的含义、非市场价值的种类。
2.出题模式：单选题和多选题
【例题1单选题】下列因素中，( )是决定资产评估结果价值类型的重要条件/因素之一
A.评估中使用的评估方法
B.评估中遵循的评估原则
C.评估中执行的评估程序
D.评估中依据的市场条件
『正确答案』D
『答案解析』资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。除了资产评估特定目的，构成评估价值基础的相关条件包括两个方面：一是评估对象自身功能、利用方式和使用状态;二是评估时的市场条件。
【例题2单选题】下列业务评估价值属于市场价值以外的价值的有
A.以税收为目的的资产评估
B.以保险为目的的资产评估业务
C.以财务报告为目的的资产评估业务
D.投资价值
『正确答案』D
『答案解析』注意掌握12-14页的各种市场价值以外的价值的含义。
同时注意：以税收为目的的资产评估、以保险为目的的资产评估业务、以财务报告为目的的资产评估业务、已抵(质)押为目的的资产评估业务、已拆迁补偿为目的的资产评估业务既可能属于市场价值，也可能评估的是市场价值以外的价值，但是投资价值属于市场价值以外的价值，而投资性资产的价值是市场价值。
【例题3单选题】当评估对象是企业中已经报废但尚存部分使用价值的有形资产时，其评估结果的价值类型通常应当选择( )。
A.清算价值 B.在用价值
C.残余价值 D.市场价值
『正确答案』C
【例题4单选题】下列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是( )
A.收益现值
B.市场以外价值
C.公开市场价值
D.投资价值
『正确答案』C
『答案解析』注意资产评估价值类型的几种分类标准及每种标准下的种类
【例题1多选题】下列关于资产评估的目的表述正确的有( )
A.资产评估的目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化
B.资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定
C.资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公开市场价值
D.资产评估特定目的决定资产评估的价值类型，是界定评估对象的基础
E.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响
『正确答案』ABE
『答案解析』C的正确表述是"资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值"，D的正确表述是"资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用，是界定评估对象的基础"，同时注意DE指的是资产评估特定目的的地位和作用
【例题2多选题】在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是( )。
A.为管理部门合理确认评估结果提供指引
B.为管理部门合理审批评估机构提供指引
C.为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引
D.为评估人员合理确定资产价格提供指引
E.为评估报告使用者恰当使用评估结果提供指引
『正确答案』CE
『答案解析』见教材P10页。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的：(1)为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引;(2)使评估报告使用者能正确理解和恰当使用评估结果。
【例题3多选题】下来关于资产评估价值类型表述正确的有( )
A.资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。
B.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。
C.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的
D.资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及以及评估结论的适用范围划分的。
『正确答案』ABD
『答案解析』教材10页第一段，C正确的说法是"不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。"D是资产评估价值类型的分类
【例题4多选题】资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值划分的标准有( )
A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。
B.资产评估时的资产的使用状态：正常使用(最佳使用)还是非正常使用。
C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息
D.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值
『正确答案』ABC
『答案解析』教材11页，同时大家要注意公开市场定义的关键点是：①评估基准日、②公开市场、③最佳使用状态、④最有可能实现的交换价值、⑤估计值。
【例题5多选题】下列选项中市场价值和公允价值表述正确的是( )
A.市场价值是资产公允价值的坐标
B.市场价值是对整体市场潜在的买者或卖者都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的，只对特定的资产业务当事人是公平合理的
C.资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果;
D.资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中最为典型的公允价值
E.公允价值指的就是市场价值
『正确答案』ABCD
『答案解析』同时注意市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的，同时这个市场有层次大小上的区别。
第二章 资产评估方法
第一部分 重要考点
一、收益法的运用
1.要求
资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。
2.出题模式：计算性单选题和综合题
(1)单选题
【例题1单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )。
A.178 B.180
C.188 D.200
『正确答案』C
『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题
P=A*(P/A,i,n)=20*(P/A, 10%,30)= 20*9.4269=188.54万元
【例题2单选题】(2005年考题)某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于( )万元。
A.710 B.386
C.517 D.446
『正确答案』D
『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年(特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年)，使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r=5%，n=10
所以P=(100/0.05-10/0.05 2)×[1-(1+5%)-10]+ 10/0.05×[10/(1+5%)10]
=(2000-4000)*0.3851+1227.82=455.65
【例题3单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于( )万元。
A.555 B.560
C.625 D.650
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P50的2-24。
【例题4单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于( )万元。
A.189 B.25l
C.377 D.404
『正确答案』B
『答案解析』本题使用教材50页公式2-26
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
【例题5单选题】被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于( )万元。
A.455 B.580
C.655 D.1324
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P51的2-27。
评估值=120×(P/A,i,n)+200×(P/F,i,n)
【例题6单选题】某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。
A.1103 B.1114
C.1147 D.1310
『正确答案』B
『答案解析』本题要将未来的收益额分成两段折现
第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
或者使用复利现值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%) 2+112.4864/(1+10%)3
=104*(P/F,10%,1)+108.16*(P/F,10%,2)+112.4864*(P/F,10%,3)
=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44
第二段：第4年及以后的收益额现值之和
P2=[100(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100(1+4%)3/10%]*(1+10%)-3
=[100(1+4%)3/10%]*(P/F,10%,3)
=1124.864*0.7513=845.110
则该企业的评估价值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.55万元
(2)综合题
【例题1综合题】【2005年考题举例，基础班没有讲解的例题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率(每股股利与每股面值的比例)为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。)
『正确答案』
(1)折现率=4%+6%=10%
(2)求未来前三年股票收益现值之和
(6)该股票评估值=37.34+31.29+212.89
=281.52(万元) (1分)
第二章资产评估方法
第一部分 重要考点
一、收益法的运用
1.要求
资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。
2.出题模式：计算性单选题和综合题
(1)单选题
【例题1单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于( )。
A.178 B.180
C.188 D.200
『正确答案』C
『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题
P=A*(P/A,i,n)=20*(P/A, 10%,30)= 20*9.4269=188.54万元
【例题2单选题】(2005年考题)某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于( )万元。
A.710 B.386
C.517 D.446
『正确答案』D
『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年(特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年)，使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r=5%，n=10
所以P=(100/0.05-10/0.05 2)×[1-(1+5%)-10]+ 10/0.05×[10/(1+5%)10]
=(2000-4000)*0.3851+1227.82=455.65
【例题3单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于( )万元。
A.555 B.560
C.625 D.650
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P50的2-24。
【例题4单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于( )万元。
A.189 B.25l
C.377 D.404
『正确答案』B
『答案解析』本题使用教材50页公式2-26
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
【例题5单选题】被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于( )万元。
A.455 B.580
C.655 D.1324
『正确答案』B
『答案解析』本题的公式，请看教材P51的2-27。
评估值=120×(P/A,i,n)+200×(P/F,i,n)
【例题6单选题】某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于( )万元。
A.1103 B.1114
C.1147 D.1310
『正确答案』B
『答案解析』本题要将未来的收益额分成两段折现
第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24
注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益
或者使用复利现值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%) 2+112.4864/(1+10%)3
=104*(P/F,10%,1)+108.16*(P/F,10%,2)+112.4864*(P/F,10%,3)
=104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513=268.44
第二段：第4年及以后的收益额现值之和
P2=[100(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100(1+4%)3/10%]*(1+10%)-3
=[100(1+4%)3/10%]*(P/F,10%,3)
=1124.864*0.7513=845.110
则该企业的评估价值= P1+ P2=268.44+845.110=1113.55万元
(2)综合题
【例题1综合题】【2005年考题举例，基础班没有讲解的例题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率(每股股利与每股面值的比例)为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。)
『正确答案』
(1)折现率=4%+6%=10%
(2)求未来前三年股票收益现值之和
(6)该股票评估值=37.34+31.29+212.89
=281.52(万元) (1分)
第三章 资产评估程序
第一部分 重要考点
1.要求
掌握评估的基本程序构成。在资产评估具体程序中，需要明确的资产评估业务基本事项包括哪些?注册资产评估师在确定是否承接资产评估项目时，应当分析的因素有哪些?
2.出题模式：单选题和多选题
(1)单选题
【例题1单选题】广义的资产评估程序( )
A.开始于接受委托的明确资产评估基本事项，终止于提交评估报告书。
B.开始于接受委托，终止于提交评估报告书。
C.开始于接受委托，终止于提交评估报告书的文件归档管理。
D.开始于接受委托的明确资产评估业务基本事项，终止于资产评估工作底稿归档。
『正确答案』D
【例题2单选题】与委托人签订评估业务约定书的应当是( )
A.资产评估师 B.资产评估机构
C.资产评估师和评估机构 D.均可
『正确答案』B
(2)多选题
【例题1多选题】广义资产评估程序与狭义资产评估程序相比差异程序主要表现在( )
A.明确资产评估业务基本事项
B.评定估算
C.编制评估计划
D.资产评估工作底稿归档
『正确答案』AD
【例题2多选题】在资产评估具体程序中，需要明确的资产评估业务基本事项包括( )。
A.资产评估限制条件和重要假设
B.价值类型及定义
C.注册资产评估师的签字
D.资产评估目的
E.签署资产评估业务约定书
『正确答案』ABD
【例题3多选题】注册资产评估师在确定是否承接资产评估项目时，应当分析的因素有( )。
A.评估项目风险
B.注册资产评估师的专业胜任能力
C.评估对象新旧程度
D.注册资产评估师的独立性
E.评估机构对评估对象法律权属提供的保证
『正确答案』ABD
【例题4多选题】资产评估程序通常包括的主要环节除明确资产评估业务基本事项、编制和提交资产评估报告书、评定估算和资产评估工作底稿归档外，还应该包括( ) 。
A.签订资产评估业务约定书
B.编制资产评估计划
C.收集资产评估资料
D.现场调查
E.评估报告备案审核
『正确答案』ABCD
【例题5多选题】关于资产评估程序说法正确的有( )。
A.《资产评估准则-基本准则》从狭义的角度来进行规范的
B.《资产评估准则-评估程序》是从广义的角度来进行规范的
C.狭义的资产评估程序不包括编制资产评估计划
D.狭义的资产评估程序不包括明确资产评估业务基本事项和资产评估工作底稿归档
『正确答案』BD
编者推荐：
更多注册资产评估师信息敬请关注读书人网(http://www.reader8.net)
注册资产评估师频道(http://www.reader8.net/exam/pinggu)