第四章 物权法律制度
知识点六、所有权概述
(一)所有权的概念和特征
1.定义：指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2.特征：完全物权、整体性、恒久性、弹力性(各项权能可以分离)
(二)所有权的权能
所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。
【注意1】孳息(原物、孳息属于两个独立的物)
| 定义 | 例子 | 归属 | |
| 天然孳息 | 依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益 | 果树所结果实 | 1.有约定按约定 2.一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。 |
| 法定孳息 | 依据一定法律关系而收取的孳息 | 租金 | 1.有约定按约定 2.按照交易习惯取得 |
【注意2】处分包括法律处分(所有权消灭)和事实处分(改变所有物的性状)
(三)所有权的取得
| 先占 | 1.财产须为无主物，且须为动产。（如：捡贝壳） 2.性质：单方事实行为。（无须意思表示） |
| 劳动生产、收益 | 劳动产品及孳息 |
| 征收 | 1.前提：为了社会公共利益的需要 2.做法：集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人——所有权转移 |
| 没收 | 采取强制手段，剥夺违法犯罪分子的财产归国家所有 |
| 善意取得 | 无处分权人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权 |
| 添附 | 不同所有人的财产合并在一起，形成一种不能分离的新财产，或分离在经济上不合理 |
| 拾得遗失物 | 遗失物是非基于占有人的意思且非基于他人行为而丧失占有之物。 |
关键点：
◆善意取得
1.善意取得的要件：
(1)善意：受让人受让财产时主观上为善意;
(2)有偿：以合理的价格有偿受让;
(3)公示：转让财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2.后果：
(1)受让人依照善意取得制度的规定取得不动产或者动产的所有权;
(2)原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
3.不适用情形：
(1)法律禁止或限制流转的物;
(2)赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物(除非第三人从出卖同类物品的公共市场上买得)
(3)无偿受让
(4)明显低价购入
(5)在受让时知道或者应当知道
◆添附
| 形式 | 混合 | 指不同所有人的财产相互掺和，难以分开并形成新财产。 【示例】雪碧和红酒 |
| 附合 | 指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成新财产，虽未达到混合的程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。 【示例】房子刷漆 | |
| 加工 | 指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。 【示例】木材加工成家具 | |
| 归属 | （1）由当事人协商处理 （2）协议不成，应归给新财产添附价值量大的一方所有，但其应向原所有人给付适当的经济补偿。 （3）如果取得新财产所有权的一方的添附系出于恶意（即明知是他人的财产而进行加工，或有其他故意或者过失行为），则原所有人除有权向其请求经济补偿外，还有权要求其赔偿因添附所造成的损失。 | |
◆拾得遗失物
(四)所有权的行使和消灭
1.行使
(1)所有权人直接行使
(2)所有权人授权他人行使：用益物权和担保物权
2.消灭
(1)所有权客体灭失。——绝对消灭
(2)所有权主体消灭。
(3)所有权被依法转让。相对消灭
(4)所有权被依法强制消灭。
(5)所有权被抛弃。
(五)征收征用制度
| 征收 | 征用 | |
| 目的 | 为了公共利益的需要 | 因抢险、救灾等紧急需要 |
| 对象 | 限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 | 不动产和动产 |
| 后果 | 1.所有权发生了变化；不存在返还的问题。 2.限制农用地转为建设用地 | 所有权没有变化，使用权暂时发生变化；使用后仍应当返还被征用人。 |
| 补偿 | 1.征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用 2.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 | 单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 |
知识点七、国家所有权和集体所有权、私人所有权
(一)国家所有权
1.国家所有权概述
国家所有权(全民所有)是指以国家的名义享有的所有权。
(1)主体：国家( 唯一性和统一性)——对比：集体所有权多元性
(2)客体
| 专属于国家所有的财产 （不适用善意取得） | 1.矿藏、水流、海域 2.城市的土地 3.无线电频谱资源 4.国防资产 |
| 非专属于国家所有的财产 | 1.森林、山岭、草原、荒地、滩涂 2.野生动植物资源 3.文物 4.基础设施 5.农村和城郊的土地 |
(3)取得：积累、交易、税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。
(4)行使：必须通过法律法规授权的国家机关、企事业单位以及国家投资的企业
除法律另有规定外，国有财产由国务院代表国家行使所有权。
(二)集体所有权
| 主体 | 多元性：城镇集体、集体的全体成员 |
| 客体 | 1.法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； 2.集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； 3.集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； 4.集体所有的其他不动产和动产。 |
| 内容 | 必须由集体组织的成员进行民主管理，并且依照法定的程序行使权利。 |
| 保护 | 集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员利益的，可以请求人民法院撤销 |
| 行使 | （1）农民集体所有权的行使（共同管理权）：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： ①土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； ②个别土地承包经营权人之间承包地的调整； ③土地补偿费等费用的使用、分配办法； ④集体出资的企业的所有权变动等事项； ⑤法律规定的其他事项。 （2）自然资源集体所有权的行使：集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： ①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； ②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； ③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 |
知识点八、业主的建筑物区分所有权
(一)业主的建筑物区分所有权的概念、特征
1.概念：指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种“复合物权”。
2.特征：
| 权利的复合性 | 由三个因素复合而成 |
| 专有所有权的主导性 | 1.取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权； 2.专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小； 3.只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。 |
| 一体性 | 不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行 |
(二)专有所有权
专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
(1)业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
(2)住改商：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
(三)共有所有权
1.定义：共有所有权是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权。——不得以放弃权利为由不履行义务。
2.共有的部分：
(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
(2)建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
(4)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
(5)建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
(四)共同管理权
1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
2.业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
3.业主共同决定的事项：(制定和人事过半，财产三分之二)
| 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； | 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（1/2+1/2） |
| 1.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 2.改建、重建建筑物及其附属设施 | 经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（2/3+2/3） |
知识点九、相邻关系
相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。——法定要求， 不是独立的物权
| 相邻用水、排水关系 | 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 |
| 因通行产生的相邻关系 | 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 |
| 因修建施工、防险发生的相邻关系 | 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，权利人应当提供必要的便利。 |
| 因通风、采光发生的相邻关系 | 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 |
| 相邻排污关系 | 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 |
| 相邻防险关系 | 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 |
知识点十、共有
(一)共有概述
1.共有的概念及特征
(1)概念：指两个或两个以上的主体就同一不动产或动产享有所有权。
(2)特征：
①主体：多个所有权人
②客体：并不是分别所有
③内容：按照各自的份额享有权利并承担义务，或平等享有权利，承担义务。
④性质：不是一种独立的所有权类型
2.种类：按份共有和共同共有。
(二)按份共有
1.判断标准：
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2.份额的划分：享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。(约定→出资额→等额)
3.权利义务
| 占有、使用、收益 （按份额享受） | 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。但对共有财产的使用方法，应由全体共有人协商确定。 |
| 管理财产 （约定→均有） | 有权按照约定管理共有财产。有约定按约定；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 |
| 处分份额 | 1.按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。 2.共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 |
| 处分共有财产 （约定→2/3） | 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 |
| 费用承担 （约定→份额） | 按照各自的份额享有权利，同时也要按各自的份额分担义务。对共有物的管理费用，有约定按约定，没约定或约定不明，按份额负担。 |
| 共有物的分割 （约定→随时） | 有约定按约定，没有约定或者约定不明确的：按份共有人可以随时请求分割 |
| 共同债务 | 对外承担责任后，对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务 |
(三)共同共有
共同共有是指两个或两个以上的法人或公民，根据某种共同关系(如夫妻关系、共有所有权)而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。
| 份额的确定 | 共有财产不分份额，只有在共同共有关系终止时，才能确定各共有人的份额，以分割共有财产。 【链接】按份共有：享有的份额，没有约定或约定不明的，按出资额确定；不能确定出资额，视为等额享有。 |
| 处分共有财产（约定→全体） | 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【链接】按份共有：经占份额2／3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 |
| 所有权 | 共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有。 【链接】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 |
| 费用承担 | 各共有人平等地享有权利和承担义务。对共有物的管理费用及其他，有约定按约定；没有约定或约定不明，共同共有人共同负担。 【链接】按份共有：按照各自的份额享有权利，按各自的份额分担义务。对共有物的管理费用，有约定按约定，没约定或约定不明，按份额负担。 |
| 共有物的分割 | 有约定按约定，没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。但是造成损害要赔偿。 【链接】有约定按约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割 |
| 共同债务 | 对外承担责任后，对内共同共有人共同享有债权、承担债务。 【链接】对外承担责任后，对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务 |
(四)共有物的分割
分割方式 协商确定。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割(实物分割);难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价(折价分割)或者拍卖、变卖取得的价款(变价分割)予以分割。
(五)因共有财产而产生的共同债务
1.对外承担连带责任
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
2.对内
按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
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