2013年注册资产评估师《经济法》精讲笔记第四章③

　　第四章物权法律制度

　　知识点十一、用益物权概述

　　1.定义：用益物权是对他人所有(他物权)的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益(限制物权)的权利。

　　2.分类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权)。

　　知识点十二、土地承包经营权

　　(一)土地承包经营权的概念

　　土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。

　　(二)土地承包经营权的设立、确认和期限

　　1.设立：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义

　　2.程序：县级以上地方人民政府发证(土地承包经营、林权证、草地使用权证)

　　3.期限：耕地的承包期为30年;草地的承包期为30～50年;林地的承包期为30～70年

　　承包期届满，可以继续承包。

　　(三)土地承包经营权的流转

　　1.流转权：土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

　　(1)流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

　　(2)未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　(3)土地承包经营权的变更需要向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 ——登记对抗主义

　　2.求偿权：承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。

　　(四)《物权法》对发包人的限制

　　承包期内，发包人不得调整承包地、不得收回承包地。

　　知识点十三、建设用地使用权

　　(一)建设用地使用权的概念及范围

　　1.客体：主要是国有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　2.目的：建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。

　　3.内容：范围上限于对使用价值的支配、期限上有限制。

　　(二)建设用地使用权的取得

　　1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　出让方式设立，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

　　2.建设用地使用权自登记时设立。——登记生效

　　(三)建设用地使用权的内容

　　1.限制：不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　2.占有权：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

　　3.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

　　(1)采取书面形式订立合同。

　　(2)使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　(2)转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

　　(4)房随地走、地随房走、房地一体：

　　①建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。——房随地走

　　②建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。——地随房走

　　(四)建设用地使用权期限届满的后果

　　1. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　2.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　知识点十四、宅基地使用权

　　(一)宅基地使用权的概念及特征

　　宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。

　　(1)是农村居民特有的权利;

　　(2)农村居民以“户”的名义取得的权利;

　　(3)权利可以继承。

　　(二)宅基地使用权的设立及变动

　　1.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　2.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　知识点十五、地役权

　　(一)地役权概述

　　1.定义：指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。

　　享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。

　　【示例】小学为方便做地铁，与旁边的研究院约定，学校借研究院道路通行，每年1万元

　　2.特征：

　　(1)具有从属性(其他用益物权是独立性)和不可分性。

　　①土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　②地役权不得单独转让。转让土地承包经营权、建设用地使用权的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　③地役权不得单独抵押。在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　④需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　⑤供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　(2)容忍义务：地役权不以占有他人土地为内容或目的，只是要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。

　　(3)有期限的物权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。

　　(二)地役权的设定

　　1.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义

　　2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。——先承包，再地役，需同意

　　(三)地役权的消灭

　　1.供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;

　　(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　2.已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　知识点十六、担保物权概述

　　(一)担保物权及其特点

　　1.定义：担保物权是指以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定财产或者权利上设立的他物权。

　　2.种类：抵押权、质权和留置权

　　3.特征：

优先受偿性	担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
从属性	担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
不可分性	担保物权人在其债权未完全受偿之前，可就担保物之全部行使其权利，担保物的价值变化及债权的变化不影响担保物权的整体性。【注意】债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的“全部”行使权利。【注意】担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。
物上代位性	担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

　　(二)担保合同

　　1.禁止

　　(1)抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。——流押契约的禁止

　　(2)质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。——流质契约的禁止

　　2.担保合同无效

　　(1)主合同无效而导致担保合同的无效

　　(2)主合同有效而担保合同自身无效。

　　(三)担保物权的效力

　　1.担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。(全部)

　　2. 人保、物保并存

　　(1)有约定的：根据当事人的约定确定承担责任的顺序

　　(2)没有约定或约定不明的：

　　①物保是“主债务人”提供的：有先后顺序

　　债权人先就债务人的物的担保求偿，保证在物的担保不足清偿时承担补充清偿责任。

　　②物保是“第三人”提供的：没有先后顺序

　　保证与物的担保居于同一清偿顺序，债权人既可以要求保证人承担保证责任，也可以对担保物行使担保物权。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向“债务人”追偿(NOT其他担保人)。

　　(四)担保物权的消灭

　　有下列情形之一的，担保物权消灭：

　　(1)主债权消灭;

　　(2)担保物权实现;

　　(3)债权人放弃担保物权;

　　(4)法律规定担保物权消灭的其他情形。

　　知识点十七、抵押权

　　(一)抵押权的概念及特征

　　指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人以该财产优先受偿的权利。

　　(二)抵押财产的范围

可以抵押（不动产和动产）	（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
不得抵押	（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
特殊条款	（1）城市： ①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押——地随房走 ②以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押——房随地走（2）乡镇：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押——只能地随房走

　　(三)抵押权的设立

登记生效（不动产）	1.建筑物和其他土地附着物 2.建设使用地承包经营权 3.荒地等土地承包经营权 4.正在建造的建筑物	抵押权自登记之日起设立。未办理登记，不影响抵押合同生效
登记对抗（动产）	1.生产设备、原材料、半成品 2.正在建造中的船舶、航空器 3.交通运输工具	抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(四)抵押权的效力

　　1.抵押权 VS 出租

　　(1)先出租后抵押，租赁权优先：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　(2)先抵押后出租，抵押权优先：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　◆口诀：谁在先，谁优先

　　2.转让抵押物

　　(1)抵押权人同意

　　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存;转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(2)未经抵押权人同意

　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人“代为清偿全部债务”消灭抵押权的除外。

　　【总结】

　　同意：可以(提前还款、提存)

　　不同意：No→(代为清偿)可以

　　3.保全抵押物

　　抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

　　◆步骤：要求停止→恢复价值或担保→提前清偿

　　(五)抵押权的实现

　　1.实现方式：债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

　　协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。

　　2.孳息：

　　(1)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押权人“有权收取”该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

　　(2)孳息应当先充抵收取孳息的费用。

　　3.抵押权次序：同一财产向两个以上债权人抵押的，价款依照下列规定清偿：

　　①抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　②抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。

　　③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　4.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　5.以土地承包经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

　　6.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。

　　(六)特殊类型的抵押

　　1.浮动抵押(财团抵押)——财产变动，债权不变

抵押人	企业、个体工商户、农业生产经营者
抵押物	现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品 ——动产、不确定的整体
登记地点	抵押人住所地的工商行政管理部门
生效方式	1.抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义 2.浮动抵押不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。（不分善恶）

　　2.最高额抵押——财产确定，债权变动

　　最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间(有期限)内将要连续发生(面向未来 )的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。(解释：债权余额高于最高限额，以最高限额为限;债权余额低于最高限额，以实际发生的为限。)

　　知识点十八、质权

　　(一)质权概述

　　1.定义：指为担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利出质给债权人占有或控制(转移占有)，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人以该动产或权利优先受偿的权利。其中，提供质物的债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产或权利为质押财产。

　　2.种类：动产质权和权利质权。

　　(二)动产质权

　　1.设立：质权自出质人交付质押财产时设立。——交付生效

　　2.动产质权的效力

　　(1)孳息：质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。孳息应当先充抵收取孳息的费用。

　　(2)处分：质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　(3)保管义务：质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

　　质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

　　(4)担保：因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保;出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

　　(5)转质：质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

　　【小贴士】转质指质权人以其所占有的质物向第三人设定质权。

　　(6)放弃质权：质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

　　3.动产质权的实现

　　债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

　　折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(三)权利质权

汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单	1.质权自权利凭证交付质权人时设立； 2.没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
可以转让的基金份额、股权	1.以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立； 2.以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权	自有关主管部门办理出质登记时设立
应收账款	自信贷征信机构办理出质登记时设立

　　权利质权的效力

　　(1)提前到期：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

　　(2)转让：基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。转让价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

　　知识点十九、留置权

　　(一)留置权的概念及特征

　　1.定义：留置权是指债权人合法占有债务人的动产，在债务人不履行到期债务时，债权人有权依法留置该财产，并有权就该财产优先受偿的权利。

　　【链接】抵押的标的是动产或不动产;质押的标的是动产或权利。

　　2.留置权的特征：

　　(1)留置权是“法定”的担保物权

　　【链接】抵押和质押是约定

　　(2)债权人占有债务人的动产是基于合法关系取得的;

　　【注意】如承揽、运输、保管、仓储、行纪合同中产生