楼市的 “饥饿营销”还能持续多久？

上周末，北京五环外某项目开盘，仅推出两百套房，但排号人数却达到600人。当天上午8点钟开始选房，到11点整，所有房源几乎全部售罄，包括楼层不好的户型。现场的恐慌感吓坏了许多首次置业的刚需客群，恍若重回2009年。此种开盘“抢房”情形在其他一些城市也频频发生。不少人士惊呼，虽然“金九银十”预期没有出现，但是楼市年底火爆已现端倪。

事实也证明了，楼市目前又有回暖趋势，一些城市的楼市成交量也出现了明显的上升，11月北京新房成交12988套，环比上涨了32.4%，而同比上涨了94.3%；11月上海商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比上月增加12.02%，同比去年11月则大涨99.78%。近期楼市成交量强势反弹原因有二：一、去年年底自住性需求的释放再次推高了房价，同时也造成今年市场对未来房价上升的心理预期。再加上经过近一年多的观望，一些刚性需求者对房价下跌已悲观失望，所以赶紧入市购房。二、临近年底，开发商对市场实行了“饥饿营销”的买房策略，让一些不明真相的自住购房者误以为现在不买房以后更加买不起。

那么什么是开发商的“饥饿营销”方式呢？第一，针对排号人群开少量房源，确保“日光”或接近“日光”，造成房源不仅紧张，而且稀缺的假像；第二，大肆宣传错过这期房，第二期价格将可能大幅上调，人为制造恐慌场面。开发商们之所以要搞“饥饿营销”原因是他们既不想通过“以价换量”的促销方式，自毁身段（谁都知道开发商主动下调房价的后果），但又想在年底完成销售任务，回笼资金。但笔者认为，各地开发商这次采用的“饥饿营销”手段虽然高妙，并不能持续多久。

首先，开发商此举有违调控政策的要求。根据国务院下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求“房地产企业须一次性公开全部房源，明码标价，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”显然“饥饿营销”已处于“非法”地位，要不了多久，会被列入打压范围。

其次，从市场需求方面来看，随着一二线城市生活压力逐渐增大，更多的人回归三四线城市寻求发展。这在很大程度上分流了一二线城市的自住性需求。现在的状况是，当本地自住性购房的需求在集中释放之后，接下来就要看炒房投资者能否继续推高房价。而很多城市都实行了限购令，以及温州、鄂尔多斯炒房团传出投资失败的噩耗。则让更多的理性炒房者也乘机将存货出手，从而退出“房地产”市场，改投他门，最近各大城市二手房源挂牌数量明显激增就是明证。所以在房地产调控的严厉打击之下，投资投机性需求被抑制，房价自然难有大幅上涨空间。

最后，开发商并不具备长期“饥饿营销”的实力。原因很简单，巨额库存已是楼市的一把达摩克利斯之剑。有分析称，截至今年10月，全国商品房待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。显然，房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。对去库存化的时间问题可能有很大争议，但是，库存量很大这也是客观事实。所以开发商现在搞“饥饿营销”最多只是吓唬一些处于观望状况，且不明真相的购房者而已。

现在中国房地产正处于合理回归关键时期，开发商即便是用尽饥饿营销、热销造势、涨价为饵、连夜排号、密集选房等手段，最多只能带动一时的楼市人气和成交量的回暖，但均改变不了中国房价将合理回归的大趋势。可以肯定，一些“捂房”惜售，不肯“以价换量”的开发商，最终还会回到降价促销的轨道上来，因为死杠住房价，悟盘囤房其结果只能走向灭亡。