高房价对于城镇化是推动？是阻碍？
当前，“新型城镇化”已被决策层列为助推未来10年中国经济新的增长点。面对新型城镇化改革的红利，有专家认为，城镇化无疑会助推我国房地产市场继续繁荣发展，鉴于未来大量农村人口要进城，所以中国高房价很难有实质性的回落。而另有一些学者认为，城镇化应当是“人”的城镇化，而不是盖高楼大厦。如今中国部分城市的高房价严重阻碍了城镇化的进程，所以不将房地产去泡沫化，我国城镇化改革红利将无从谈起。
平心而论，这些年地方政府过度依赖房地产推动经济增长以及推进城镇化的思路值得反思。日本、美国等发达国家以及我国香港地区，也曾有过依靠房地产拉动经济增长，靠房地产来推动城市化进程，但最终均栽倒在房地产泡沫中的惨痛经历。现在一个核心问题是，房地产的繁荣能否推动区域经济的增长？如果能推动经济增长，是基于什么样的运作机制？如果是抑制区域经济增长，其阻碍的机理又是什么呢？
某大学课题组，依据国家统计局1998—2008年间的工业企业调查数据进行实际分析后得出结论：房价越高，越不利于实体经济发展，而农村劳动力要进城定居，则必须由实体经济提供更多的就业岗位。而房地产价格越高，企业上缴的税收就越低。房地产价格每上涨一倍，企业总税收占工业总资产比重就要下降5个百分点，企业增值税、所得税、主营业务税金及附加工业总资产比重分别下降3.1、1和0.8个百分点。这就意味着，如果政府通过推高房价获取更高的土地租金收入，则必然会导致实体企业缴纳的税收收入的下降，这不仅不利于实体经济的发展，而且还严重阻碍了城镇化进程。显然，高房价阻碍城市化进程的结论虽具有一定的说服力。
然而，也有人提出，这些年各地方政府通过发展房地产业，拉动经济增长和推进城镇化进程的例子，这也是有目共睹。那问题究竟出在哪里？笔者认为，纵观世界各国，实现城市化的过程主要有两种模式：一种是自发产生的城镇化，其主导力量是资本的逻辑，这也是西方城市化的主要路径；另一种是外力推动的城镇化，其主导力量是行政权力。计划经济时代的中国主要还是依靠行政力量来进行城镇化。而在改革开放后，中国城镇化是在政府规划下，由市场力量为主导的环境下进行。
在实践中，城镇化的进程都要通过房地产发展来实现。只不过，自发性市场力量和权力支配性力量所得来的交果并不相同。在土地和房地产市场完全市场化的条件下，美国实现城市化的速度也曾令世界惊叹，从1860年到1910年，美国10万人以上的城市由9座增加到60座，土地投资是美国城市化的加速器，土地所有者将土地和人力、技术、规划结合起来，创造出一个个大城镇。城镇化进程前后是人的拉动和推动的共同作用。一方面，工业发展需要更多的劳动力，这为城镇化提供了拉动；另一方面大规模的移民和从农业中解放出来的劳动力，为城市化提供了推力。
自我国改革开放之后，城市化走向土地市场垄断和住房市场化的离奇模式。由于土地市场垄断给地方政府带来了巨额的土地财政收入和房地产相关税费，地方官员就有动力推进这种城镇化进程。于是受管制的土地市场和市场化了的住房市场捆绑在一起，各种博弈主体往往通过不受管制的住房市场来分割尚未消耗的要素资源。在需求市场能够支撑的前提下，地方在土地财政的支持下，将大量来自房地产的收入用于公共基础设施建设，这也确实提升了城市居住、生产和商业消费环境，从而为生产要素集聚提供了有利条件，也产生了一定的规模效应，提高了个人和企业的边际生产率。
然而，土地成本最终必然要转化为房价构成的一部分。从这个意义上来说，地价上涨会推动生活成本上涨和生产成本上涨，导致要素集聚成本上升，从而降低个人和企业的边际生产率。由此可见，房地产能否推进区域经济增长和加快城镇化进程，关键是要看基础设施投资和房地产投资的集聚效应能否促进边际生产率的提高。显然，在不同阶段房地产对我国城镇化进程产生的效果是不同的。
当前土地成本及相关税费已经成为房价的主要构成部分，有开发商爆料称已占到了商品房价的45-55%。从表面上看，地方政府可以在短期内获得一定收益，但笔者认为，这会降低个人和企业的收益，从而走向另一个悖论：本来地方政府希望通过房地产这种工具获得巨额收入，推进城镇化进程，然而这种收入最终要转化为居民生活成本和企业生产成本，这就形成了挤出效应。反而会延缓甚至抑制城镇化进程。更为可怕的是，一旦房地产市场出现大规模泡沫破裂，地方政府以土地地抵押的大量债务风险暴露，就会像美国底特律政府破产那样，让整个经济体受到破坏性冲击。
尽管城镇化红利摆在你的眼前，但绝不会让我们唾手可得。中国必须尽快转变经济增长方式，不再依赖出口拉动经济，而要靠内需。这个内需并不是指投资，而是着重于民间消费，只有提高普通老百姓的收入和完善社会保障体系，让民众有钱消费、敢于消费，唯有如此中国的城镇化红利时代才会真正到来。显然各地的高房价，已成为提高生活成本和企业生产成本主因，是阻碍城镇化进程的堡垒，所以中国要推进城镇化建议，就必须遏制地方政府对土地财政依赖的短视行为，就必须让房地产业去泡沫化。