第一节 保险的概述
一、保险的概念
保险是一种通过聚资建立基金的机制，是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制，是一种财产转移的机制。从本质上说，保险体现一定的经济关系，即被保险人是以交纳保险费为条件，将风险转嫁给保险人;而保险人则以收取保险费为条件，对被保险人的风险损失承担经济补偿责任。保险作为一种经济补偿制度，是以保险人(即保险公司)经过科学计算，并以收取保险费的方式建立起保险基金，用于对被保险人因所保危险的发生所造成的财产损失给予补偿，或者对人身损失给予物质保障的制度。保险这种经济补偿制度，是通过保险人与投保人订立保险合同，投保人向保险人交纳保险费，保险人向被保险人提供保险保障，形成一种法律关系来实现的。
二、保险形成的条件
1、可保危险的存在，可保危险一般必须具备两个条件：可保危险的偶然性，承担的可能性和必要性。
2、多个经济单位的结合，即由多个经济单位共同缴付的保险费，能够抵补保险人因承担保险空间科学而需支付的保险金以及经管保险业务的管理费开支。
3、随机事件的科学化，大数法则和概率论
三、保险的职能，保险具有分散危险、组织经济补偿两个基本职能。还有融通资金的职能
1、分散危险
2、组织经济补偿
两个职能相辅相成、缺一不可，分散危险——保险活动的内在功能，组织经济补偿——保险活动的外部功能。分散危险只是处理危险的手段，并不能避免危险的存在和发生
3、融通资金是指保险人通过利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。派生的特殊职能。如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务来实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务来实现的。保险还有防灾防损和分配的职能。
四、保险的种类
1、以保险资金来源不同为标准，有商业保险(是一种经济行为也是一种合同行为)，社会保险，(统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险)和政策保险(有农业保险、信用保险、输出保险、巨灾保险)。
2、以保险对象(保险标的)的不同，有财产保险(以各种财产为保险标的的保险)，责任保险(以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的)，信用和保证保险(前者是债权人投保债务人的信用风险的，而后者是债务人为自己的信用投保)，人身保险(有人寿保险、健康保险、意外伤害保险)
3、按照保险的实施形式分类：自愿保险和强制保险(法定保险)
5、按照保险金额确定与否分类：定值保险和不定值保险。
6、按照保险人承保危险的数量：单一危险保险，总和危险保险。
五、保险的基本原则：①最大诚信原则，主要有告知、保证、弃权和禁止反言。其中保证是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺，有明示保证和默示保证两种②保险利益原则，保险利益必须具备三个条件，保险利益必须是合法的，保险利益必须是确定的，保险利益是经济上的利益，被保险人只能获得保险利益之内的补偿。若保险利益消失则保险合同随之失效。这样做的目的是避免产生赌博行为，防止诱发道德风险，限制损失保险的补偿制度，人寿保险率是给付保险金的唯一标准。③近因原则④损失补偿原则，派生出权益转让原则(只适用于财产保险，不适用于人身保险)和分摊原则(对于重复保险的处理，不适用于人身保险)
六、保险合同
1、保险合同的概念：也叫保险契约，投保单、暂保单、保险凭证、批单也在不同程度上构成保险合同的一部分。
2、保险合同的主体及其相互关系，主体：当事人、关系人和辅助人。保险合同的当事人有保险人和投保人，保险合同的关系人有被保险人和受益人，受益人的要件：受益人由被保险人或投保人所指定的人，受益人是独立享有保险金请求权的人，受益人的赔偿请求权只有在被保险人死亡后才产生。受益人的受益权可以解除的情形有：受益人早于被保险人死亡或破产或解散的，受益人放弃受益权，受益人故意危害被保险人安全的行为。在保险合同期间，可以变更受益人，不过必须经过被保险人同意，无需保险人同意，不过要通知保险人。保险合同的辅助人包括保险代理人，人寿保险的代理人不得同时接受两个以上保险人的委托、保险经纪人和保险公证人。
3、保险合同的客体：保险利益
4、保险金额与保险费：是保险人承担赔付或给付保险金责任的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。对人身保险而言，我国通常由保险人根据其设置的险种，单方面制定格式合同，直接确定每份保险的合同金额,对财产保险而言，保险金额的确定通常以保险标的的价值为基础，由投保人与保险人在订立保险合同时确定，保险金额不得超过保险价值;超过保险价值的，超过部分无效。房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。估价方法有成本法和市场比较法。对于其中可修复的部分的宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或的损失程度。保险费的确定与保险金额大小、保险费缴纳期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
5、保险合同中还有保险责任和免除责任。
6、保险合同必须经过当事人经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立。有合同有效期内，经双方协商可以变更合同的内容。保险合同的终止情形有：保险期限届满;保险人履行了赔偿或给付义务;保险标的因除外责任原因而灭失;当事人解除保险合同;保险公司因解散、破产等原因而终止。
房地产经纪人真题精选之单项选择题：
项目取得与地块研究阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究、房地产经纪人在其中主要起到( )的作用。
a.投资测算
b.利润测算
c.提供信息
d.咨询服务
房地产市场调研中，所收集数据的多少和复杂程度取决于( )。
a.所需要的信息
b.收集数据的方法
c.所需要的信息和所拥有的经费
d.收集数据的方法和所拥有的经费
按选择调研对象来划分，市场调研法可分为( )。
a.全面调研、重点调研、抽样调研
b.定性调研、定量调研
c.产品调研、客户调研
d.市场竞争调研、价格调研
随机抽样与非随机抽样的错误表述是( )。
a.随机抽样中，可以根据调查样本来推断母体的情况
b.随机抽样最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会
c.非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时按照一定的规律选取
d.非随机抽样中，每个样本被选中的机会不是相等的
房地产市场调研的目的可以通过探测性调研、描述性调研、因果性调研和( )来确定。
a.现时性调研
b.定性调研
c.预测性调研
d.回顾性调研
市场细分这一概念最初是( )美国市场学家温瑞尔施密斯提出的。
a.20世纪50年代中期
b.20世纪50年代末
c.20世纪60年代中期
d.20世纪60年代末
广义上的可行性研究包括( )工作阶段。
a.4
b.5
c.3
d.6
通常所说的可行性研究是指( )。
a.初步可行性研究
b.投资机会研究
c.详细可行性研究
d.项目评估
下列不是市场分析方法中的市场调查方法的是( )。
a.实地调查法
b.问卷访问法
c.成交客户问卷法
d.座谈会
成本导向定价法是指以房地产产品( )作为定价基础的定价方法，是企业最常采用的方法。
a.成本
b.用途
c.质量
d.数量