一、国有土地有偿使用制度
(一)国有土地有偿使用的概念
国有土地有偿使用是相对国有土地无偿使用而言的，它强调土地的“国有”性及使用方式的“有偿性”，意在实现国家作为土地所有者所应享有的收益。“国有土地有偿使用”使得国有土地使用成为“三有”：有偿、有期限、有流动。
国有土地使用权是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，与所有权相分离的，对国有土地以地表为利用中心形成的，最主要的用益性民事财产权利。
(二)国有土地使用制度的历史沿革具体内容大家看书。
二、出让国有土地使用权主体
1、定义：出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。
2、特征：
1)国有土地使用权以出让方式取得;
2)出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;
3)出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制;
4)出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。(根据《城市房地产管理法》第七条)
3、主体：出让国有土地使用权主体为一般主体，可以是境内外法人、非法人组织和自然人。外商投资成片开发经营土地的，取得出让国有土地使用权的前提条件是设立外商投资企业，因而其享有国有土地使用权应具有“三资企业”的特殊身份。
三、出让国有土地使用权的取得
(一)土地使用权的出让方式
1、国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。
2、实践中存在着政府定价的出让方式，即国有土地所有者代表根据基准地价，结合土地市场的供求状况，单方确定并公布土地标定地价的出让国有土地使用权的方式。主要适用于：划拨国有土地使用权、场地使用权转让和集体土地使用权转让须征收或征用后再出让的情形。
3、对于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等营利性用地，应该采取拍卖、招标、挂牌出让的方式取得。
但《城市房地产管理法》第12条第2款规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”
关于其具体措施的阐述，书上做了详细说明，这里就不在讲解了，大家课后应仔细阅读理解。
(二)出让金的支付方式
对于出让金的支付方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让国有土地使用权。
例外：成片开发用地使用权可以采取分期付款方式取得，现实中也存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形。
按照《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权的规定，应对分期支付出让金的土地使用者的权利做出限制，只可领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，再申请土地使用权证的变更登记，且分期支付出让金的期限不得超过五年。对于分期支付出让金的，赋予出卖人以价款请求权和解约权，从而更有效地规范分期付款人的价金支付义务，以平衡双方当事人的利益。
四、出让国有土地使用权的内容与限制
(一)出让国有土地使用权的内容
作为所有权权能分离而形成的他物权，出让国有土地使用权自然具有完整的占有、使用、收益、处分四项权能，对所有权的限制也是有限的。(出让国有土地使用权人不享有完全的处分权)。其处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让国有土地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权(转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动)。
例外：但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。
(二)出让国有土地使用权的权利限制
1、期限的限制土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限，且该年限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。(土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育，科技，文化，卫生，体育用地50年;(四)商业，娱乐，用地40年;(五)综合或者其他用地50年.
2、条件的限制出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
3、违约责任土地使用权出让合同依法成立、生效后，即具有法律约束力，当事人双方均应一体遵循。出让国有土地使用权人不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土地，是一种违约行为，应承担相应的违约责任。(1、超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。2、对针对超过合同约定期限满两年未开发利用土地的情形，如果硬性规定由国家无偿收回出让国有土地使用权，则会导致土地使用者的极大损失，应由国有土地所有者代表对该出让国有土地使用权进行拍卖或变卖，并在扣除违约金及相关费用后，将剩余价款返还给原出让国有土地使用权人。而对无人应买的，国家无偿收回出让国有土地使用权，但原出让合同关系只发生中止的法律效力，待该土地使用者需用地时，国家应再提供其相当的土地，继续履行原土地使用权出让合同。对于收回出让国有土地使用权的土地，能耕种的，可作为国有农用地处置;不能耕种的，国家可通过出让、租赁、划拨方式提供给其他需用地者。)
五、出让国有土地使用权作价出资或入股
出让国有土地使用权人可将其权利作价出资或入股，用于合资、合作经营其他经济活动。向企业法人投资或者与另一方成立新的企业法人，且符合有关法律、法规规定的条件的，视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权由企业法人享有;双方约定共有的，视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权由双方共同享有;双方仅存在债权债务关系的，不视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权仍由原使用权人享有。
六、出让国有土地使用权的转让
(一)转让要件
依照《城市房地产管理法》第38条关于出让金的交纳和投资开发规模的规定，转让国有土地使用权的法定条件是：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
(二)权利义务同时移转原则
权利义务同时移转原则，即“认地不认人”原则。是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。
需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
(三)转让的年限
出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
七、出让国有土地使用权的出租和抵押
(一)出让国有土地使用权的出租
出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。
(二)出让国有土地使用权的抵押
以出让国有土地使用权设定土地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。
八、出让国有土地使用权的终止
(一)出让国有土地使用权年限届满
1、续期申请的公益性界限：当土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。在此特别强调，收回的出让国有土地使用权国家若非以划拨方式提供给其他用地者使用，不批准续期即不具公共利益性，即为不合法。经批准准予续期后，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，办理登记手续。
2、未申请续期和续期申请未获批准的法律后果。
“土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
(二)提前收回出让国有土地使用权
土地使用权通常情况下，出让方不得提前收回。土地使用权出让合同作为合同的一种，亦应允许出让方在特殊情况下单方解除合同，提前收回出让国有土地使用权。因公共利益的需要土地使用权出让方案是土地管理部门会同有关部门共同拟订，并报有批准权的人民政府批准的，其本身就充分考虑到了社会公共利益。土地使用权出让合同一经生效，其合同的正常履行，不仅符合出让国有土地使用权人的利益，也当然符合社会公共利益，但在特殊情况下，一切局部利益均应服从国家的整体利益，因此，国家通过立法方式，保留了国家提前收回土地使用权的权利，从本质上讲，这也是符合社会公共利益的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”此处所谓社会公共利益的需要，主要是指依政府土地利用总体规划及城市规划的调整，出让土地需要收回改为划拨用地的。依《土地管理法》第53条规定，将出让土地收回主要用于：
1) 国家机关用地和军事用地;
2) 城市基础设施用地和公益事业用地;
3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
4)法律、行政法规规定的其他用地。
提前收回土地使用权，必然会给土地使用权人造成损失，国家给予相应的补偿。
1、国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”
2、《中华人民共和国土地管理法》第80条：“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”
3、出让国有土地使用权人违反关于禁止土地闲置或擅自改变土地用途的规定，国家可依法律程序提前并且无偿、强制收回出让国有土地使用权，以示对用地者违法行为的处罚。
此外，如果土地使用权出让合同约定，因土地使用者的其他过错可导致国家提前收回出让国有土地使用权的，产生的法律后果从约定，即国家既可依约无偿收回，也可根据土地使用权人利用、开发土地的实际情况予以适当的补偿。
(三)土地灭失
不可抗力一般指在签订合同以后，不是由于当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见和人力不能克服、不能避免的强制力量，致使合同不能履行或不能完全履行时，当事人可以全部或部分免除自己承担的责任。不可抗力事故，一种为自然现象如自然原因造成的水灾、火灾、地震、飓风等;一种为社会现象如战争、政府禁令等。因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让国有土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可收回出让国有土地使用权并退还剩余使用年限的出让金。如果仅是耕地因洪水变为池塘，种植业转为渔业的，则不构成土地灭失。
九、国家将国有土地使用权作价出资或入股出让国有土地使用权的特殊形式
《土地管理法实施条例》第29条规定，“国有土地有偿使用的方式包括：
(一)国有土地使用权出让;
(二)国有土地租赁;
(三)国有土地使用权作价出资或者人股。”从表面来看，依现行法的规定，国有土地使用权的取得方式包括出让、租赁、作价出资或人股与划拨四种方式。
但进一步分析后会发现，国家将国有土地使用权作价出资或人股实质上是在出让国有土地时所采取的一种特殊方式，企业由此取得出让国有土地使用权，其所应向国家支付的出让金抽象为国家对企业享有的股份。可见作价出资或人股的后果均使企业取得了与交纳出让金效果完全一样的出让国有土地使用权，而《土地管理法实施条例》第29条将之与出让并列作为国有土地有偿使用的方式，体现了作价出资或人股的特殊性。因此，并未将作价出资或人股列为一项独立的土地使用权取得方式，而将其并入出让方式中。
《公司法》第24条规定，有限责任公司的股东和股份有限公司的发起人可以用土地使用权作价出资?。1994年12月《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第10条规定，“国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价人股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同”。
1998年2月国家土地局发布的《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第3条第2款明确规定对国企改革中涉及的划拨国有土地使用权可采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式予以处置，并于第4款对国家以土地使用权作价出资人股作出了界定“本规定所称国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有”。由此可见，国家可将出让国有土地使用权作价出资或人股(以出让金为作价金额)，作为对企业的出资或股份投入，为了增加国家的土地收益，国家对企业享有相应的股东权，企业享有出让国有土地使用权。土地使用权作价出资或人股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同，以便将土地使用权用于投资、转让或者租赁。
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