1.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是( )。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
2.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。( )
A.对
B.错
3.下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。
A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件
B.通货膨胀率
C.环境改善、基础设施
D.利率因素
4.成本法估价的操作步骤为( )。①测算折旧;②测算重新构建价格;③搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料;④求取积算价格
A.①②③④
B.②③④①
C.③②①④
D.②③①④
5.估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。( )
A.对
B.错
6.从权益的角度看，现实中的房地产估价对象包括( )等。
A.建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
7.某高层楼房占用的土地总面积为900 m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
A.700
B.600
C.500
D.200
8.应用路线价法的前提条件是( )。
A.土地形状较规则
B.街道较规整
C.地势较平坦
D.临街各宗土地的排列较整齐
9.路线价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。( )
A.对
B.错
10.房地产价格的特征主要有( )。
A.房地产价格是在长期考虑下形成的
B.房地产价格是在市场上形成的
C.房地产价格的实质是房地产权益的价格
D.房地产价格通常是个别形成的
答案
1.ACE 2.A 3.B D 4.C 5.B 6.BC 7.B 8.BD 9.A 10.ABD
1.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
2.收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A.预期收益大小
B.预期收益能力
C.预期价格高低
D.预期价格涨落
3.现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。
A.供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B.供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C.供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D.供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
4.在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：( )。
A.零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
B.零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
C.农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业
D.服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
5.计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。( )
A.对
B.错
6.某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A.2004年4月6日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期
7.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益预期
8.收益法是以( )原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
9.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是( )。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
10.估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
答案
1.AB 2.B 3.D 4.A 5.B 6.A 7.ABC 8.C 9.ACE 10.A
1.开发经营期的起点是()。
A.取得估价对象的
D.开始销售的日期
2.评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价)为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为( )万元。
A.1562.89
B.1652.89
C.1502.63
D.1520.63
3.城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A.区域规划
B.临街状况
C.周围环境
D.地形地势
4.路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地
B.多宗土地
C.部分土地
D.待开发土地
5.按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。
A.用途相同且价格差异不大
B.建筑面积相同且价格差异不大
C.规模相同且价格差异不大
D.各部分的房地价值有差异且差异不大
6.某宗房地产成交价格为4000元、m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元、m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
7.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
8.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是( )。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为( )年。
A.70
B.60
C.50
D.40
10.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是( )万元。
A.13
B.14
C.19
D.23
【答案】1.A2.B3.B4.B5.D6.B7.D8.C9.B10.C
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