案例分析练习题
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
称数值名称数值
总建筑面积25000房屋重置价格2000元/
可出租建筑面积22000房屋耐用年限50年
设备用房建筑面2500房屋维修费率(年)房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积500月物业管理费5元/
营业税及附加率5.55% 土地剩余年限45年
接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%
平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/————
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1-10%)元/=13068000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
25000×2000元/×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案：
(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为;
22000×50元/×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房产税、营业税及附加应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年运营费用应为三项之和：
年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元
于2006年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。2006年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估
问：为什么原评估报告不可用?
答案：
(1)评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据;评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅，其价值量大。而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
案例分析练习题
1.甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于2008年2月10日竣工。该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元，因开发商违约造成承包人的损失500万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款
(1).甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款。下列表述中不正确的是( )。
A.该项目只有取得预售许可证后才能进行抵押贷款
B.该项目只有取得销售许可证后才能进行抵押贷款
C.该项目属于期房抵押贷款
D.该项目属于现房抵押贷款
正确答案：C
(2).甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为( )。
A.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值
B.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元的余额
C.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
D.该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
正确答案：B
(3).甲开发商若在2008年8月10日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为( )。
A.该项目在2008年8月10日的市场价值
B.该项目在2008年8月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元的余额
C.该项目在2008年8月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
D.该项目在2008年8月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建筑材料款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
正确答案：A
(4).若甲开发商若在2008年9月10日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为9000万元，银行按50%发放了2000万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为(
A.9000万元-2000万元=7000万元
B.9000万元-2000万元/50%=5000万元
C.9000万元-2000万元-1500万元=5500万元
D.9000万元-2000万元/50%-1500万元-500万元=3000万元
正确答案：B
(5).若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是(
A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
D.商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
正确答案：D
(6).若要评估该项目在2007年10月1日竣工销售时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( )。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为2007年10月1日的状态。
B.估价对象状况及房地产市场情况均为2008年2月10日的状态
C.估价对象状况为2008年2月10日的状态，房地产市场情况为2007年10月1日的状态。
D.估价对象状况为2007年10月1日的状态，房地产市场情况为2008年2月10日的状态。
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