三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司(盖章)
法定代表人(盖章)
二九年七月九日
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27，建筑面积为98741.45，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77，建筑面积为34198.63，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56，建筑面积为83773，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/，交易时间为2008年5月。
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
可比实例ABC
交易情况修正系数10010085
(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
可比实例ABC
2009年4月2007年10月2008年5月
交易日期修正系数10010299
(3)区域因素及个别因素修正
(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)
经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
项 目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
交易单价/(元/)待估172721670017578
交易情况10010010085
交易日期10010010299
区域因素距市中心距离100100100100
办公聚集度100100100100
交通便捷程度道路类型100100100100
距公交站点距离100100.25100.7599.75
公共配套设施完善程度100100100100
环境质量状况100100100100
区域规划发展方向100100100100
个别因素建成年代100103.5103.5104
建筑结构100100100100
建筑外观设计及材料100101101101
工程质量100100100100
平面布置100100100100
设施设备完善程度100101101101
装修情况100979797
周边景观10010099100
物业管理100100100100
成交规模100100100100
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：
价方法两种方法测算单价/(元/)取值权重确定最终房地产单价/(元/)确定最终房地产总价/万元
市场法1787550%17833.589928
收益法(报酬资本化法)1779250%
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分：89928万元。
2.地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为(略)。
附 件(略)
【参考解析】：
1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2.致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。
4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
6.估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况(含地下第三层)等。
8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
9.估价原则中缺谨慎原则。
10.估价结果报告中缺变现能力分析。
11.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。
12.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。
13.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14.可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。
15.市场法计算时缺少对距市中心距离的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行调整)。
16.周边景观应属于区域因素。
17.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
18.市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19.市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。
20.市场法修正系数计算应说明理由。
21.市场法计算中缺地上车位的价值计算。
22.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或在市场法中缺地下车库的计算)。
23.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。
四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。
第 15 题 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。
2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
[参考解析】：1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
3.缺少变现时间长短的说明。
4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
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