第四章 投资性房地产

　　知识点一：投资性房地产的范围

　　(一)属于投资性房地产的范围

　　1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

　　【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产?

　　【答案】属于。

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

　　【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产?

　　【答案】属于。

　　3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

　　注意的问题：

　　(1)已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

　　【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产?

　　【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。

　　(2)已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

　　【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产?

　　对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

　　(3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　【思考问题】甲公司在长沙市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给中国银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产?

　　【答案】属于。

　　(二)不属于投资性房地产

　　1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

　　2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

　　3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　【思考问题】

　　(1)甲公司在贵阳市中心有一个办公楼，共15层，作为为企业管理部门使用。15层能够单独计量和出售。2011年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2-10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层-15层仍然作为办公使用。

　　第1层，2-10层属于投资性房地产?

　　【答案】属于。

　　(2)甲公司在济南市中心有一个旅馆，共10层，作为提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售的。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1-7层仍然作为旅馆提供住宿服务。

　　第8、9和10层能否作为投资性房地产?可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产;将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　　【归纳总结】

　　知识点二：投资性房地产的初始计量

　　(一)外购的投资性房地产

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

　　(二)自行建造的投资性房地产

　　企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

　　但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

　　企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

　　【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。()

　　『正确答案』×

　　『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。

　　知识点三：投资性房地产的后续计量

　　投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

　　采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产(包括首次取得的在建投资性房地产)，如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后(二者孰早)，再以公允价值计量。

　　但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

　　(三)投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　【单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是()。

　　A.资本公积

　　B.营业外收入

　　C.未分配利润

　　D.投资收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择C。

　　知识点四：投资性房地产的转换

　　(一)投资性房地产转换形式及转换日

　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

　　包括：(1)投资性房地产转换为自用房地产;(2)投资性房地产转换为存货;(3)自用房地产转换为投资性房地产;(4)作为存货的房地产转换为投资性房地产。

　　【单选题】2011年4月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2011年4月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。4月20日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自5月1日起2年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。

　　A.4月5日

　　B.4月10日

　　C.4月20日

　　D.5月1日

　　『正确答案』B

　　『思考问题』2011年2月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁其届满收回达到自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是?

　　『答案解析』4月30日。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　总结：

　　【单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是( )。

　　A.计入资本公积

　　B.计入期初留存收益

　　C.计入营业外收入

　　D.计入公允价值变动损益

　　『正确答案』A

　　『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入"资本公——其他资本公积"科目。

　　知识点五：与投资性房地产有关的后续支出

　　(一)资本化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。

　　【单选题】2011年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照成本模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，原价为10000万元，已计提折旧2000万元。12月15日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出3000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为( )万元。

　　A.11000

　　B.13000

　　C.3000

　　D.10000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』

　　改扩建完工后的投资性房地产入账价值=10000-2000+3000=11000(万元)

　　①2011年3月31日，投资性房地产转入改扩建工程

　　借：投资性房地产——在建8000

　　投资性房地产累计折旧2000

　　贷：投资性房地产——写字楼10000

　　②2011年改扩建工程期间

　　借：投资性房地产——在建3000

　　贷：银行存款3000

　　③2011年12月15日，改扩建工程完工

　　借：投资性房地产11000

　　贷：投资性房地产——在建11000

　　(二)费用化的后续支出

　　不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

　　知识点六：投资性房地产的处置

　　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。

　　【计算题】甲公司从事房地产开发经营业务，对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

　　2011年度发生的有关交易或事项如下：

　　(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将一栋商品房用于出租。1月20日, 甲公司与乙公司签订租赁合同并已将商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

　　『正确答案』

　　①2011年1月出租商品房

　　借：投资性房地产——商品房 9 000

　　贷：开发产品 9 000

　　②出租商品房2011年度计提折旧

　　1月出租后是用成本模式进行后续计量，所以计提折旧的时间就应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12=165(万元)。

　　借：其他业务成本 165

　　贷：投资性房地产——累计折旧 165

　　(2)1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，预计可使用50年，采用直线法摊销已摊销10年，摊销额为550万元，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于1月5日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 445万元以银行存款支付。

　　『正确答案』

　　借：无形资产 2 750

　　投资性房地产累计摊销 550

　　贷：投资性房地产——土地使用权 2 750

　　累计摊销 550

　　借：在建工程 (2 750/50)55

　　贷：累计摊销 55

　　借：在建工程 3 445

　　贷：银行存款 3 445

　　(3)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元以银行存款支付。装修后预计租金收入将大幅增加。

　　『正确答案』

　　借：投资性房地产——在建 4 500

　　投资性房地产——累计折旧 2 000

　　贷：投资性房地产 6 500

　　借：投资性房地产——在建 1 500

　　贷：银行存款 1 500

　　借：投资性房地产 (4 500+1 500)6 000

　　贷：投资性房地产——在建 6 000

　　(4)根据上述业务计算甲公司2011年12月31日资产负债表项目"存货"、"无形资产"、"在建工程"、"固定资产"、"投资性房地产"项目列报金额。

　　『正确答案』

　　存货的=0;(资料1)

　　无形资产=2 750-550-55=2 145(万元)

　　在建工程=3 500万元;至年末尚未完工，共发生工程支出(3 445+55)万元。(资料2)

　　固定资产=0;

　　投资性房地产=(资料1)9 000-165+(资料3)6 000=14 835(万元)。

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