第四十一章 概述
第一节 房地产的概念与特性
一、房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物两大类。
二、房地产的特性
1. 空间上的固定性
土地以及定于土地上的建筑物是不可移动的。
2. 生产、使用的长期性
房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。
3. 大量投资性
房地产投资数额很大，产品价值很高。
4. 保值性和增值性
由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。
5. 相互影响性
房地产价格还受到邻近环境的影响。
6. 受政策限制、影响的敏感性
各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。
第二节 房地产业的内部结构
一、 房地产业的内涵
房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。
二、 房地产业的结构
（一） 生产结构 来源：m
房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。
在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容：
1. 生产性投资结构
2. 产品结构
3. 生产组织结构
4. 区域结构
（二） 流通结构
流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。
（三） 消费结构
消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。
第三节 房地产业在国民经济中的地位和作用
一、 房地产业是城市社会经济发展的物质基础
城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发展中国家还是发达国家都是如此。
二、 房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源
房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。
三、 房地产业能够促进和带动相关产业的发展
房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。
四、 发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能
我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两个方面。

四、 房地产开发项目的不确定性分析
房地产开发过程中面临各种不确定因素的影响，需要对他门进行分析，分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三种方法。
1. 盈亏平衡分析
2. 敏感性分析
3. 概率分析
五、 房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容
一份正式的可行性研究报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图及有关附件等七部分。
第三节 房地产开发的资金筹措
一、 房地产开发资金的含义与分类
房地产开发资金是指房地产企业用于房地产开发的财产和物资的货币表现，可以从不同的角度对其进行分类。
二、 房地产开发资金的筹措渠道来源：m
（一） 企业自有资金
（二） 银行贷款
（三） 预售预租房屋以及楼花买卖
（四） 引进外资
（五） 发行有价证券
第四节 土地使用权的获取
一、 土地使用权获取的主要途径与方式
我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两个途径。
1. 政府行政划拨
2. 土地使用权的有偿出让和转让
3. 补地价方式
二、 土地征用
土地征用是指依照法律规定对集体所有的土地实行征用，征用时要遵循一定的原则和程序。
三、 房屋拆迁
房屋拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。
第五节 房地产开发项目的工程勘察和规划设计
一、 工程勘察
工程勘察主要是为规划设计提供基础材料，一般包括三个阶段。
二、 房地产开发与城市规划的关系
1. 城市规划对房地产开发经济效益的影响
2. 房地产开发必须符合城市规划
三、 开发商在规划设计阶段的职责
第六节 房地产开发中的基础设施建设
一、 基础设施的工程要点
二、 基础设施建设的原则和要求
第七节 房地产开发的工程建设与管理
一、 建设工程招标投标
（一） 建设工程招标的分类
1. 全过程招标投标
2. 材料、设备供应招标投标，也称货物采购的招标投标
3. 工程施工招标投标
4. 勘察设计招标投标
（二） 建设工程招标的方法
1. 公开招标
2. 邀请招标
3. 协议招标

（三） 建设工程招标的步骤
1. 准备阶段
2. 组织招标
3. 开标、评标和定标
（四） 建设工程投标
1. 报送投标申请书
2. 填写标书
3. 合理报价、提交标书、参与投标
二、 建设工程的施工管理
（一） 建设工程施工管理的特点和任务
（二） 建设工程施工控制
1. 工程进度控制
2. 质量控制
3. 成本控制
三、 建设工程监理
是对建设者在工程项目实施过程中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动及其结果符合有关法规。
（一） 工程监理的内容
1. 投资控制
2. 进度控制
3. 质量控制
4. 合同管理 来源：m
5. 信息管理
（二） 工程监理的工作步骤
四、 建设工程竣工验收
竣工验收是施工过程中的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。
（一） 房屋建筑项目的一般竣工验收标准
（二） 竣工验收的程序