1.下列选项中，( )决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。
A.宗地基础设施条件
B.宗地临街状况
C.土地使用年限
D.城市规划限制
2.不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为 ( )价格。
A.所有权
B.使用权
C.抵押权
D.转让权
3.影响地价的主要因素是( )。
A.土地价值
B.地产需求
C.生产成本
D.相关政策
4.以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料，其中不属于一般因素资料范畴 的是( )。
A.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》
B.某城市2009年度建设用地计划储备量600hm2、经营性建设用地计划供应量200hm2
C.中央银行近期将人民币1～3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%
D.某房产经纪公司2009年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗
5.下列不属于土地分等资料收集与调查的是( )资料的收集与调查。
A.区域基础设施
B.分等基本
C.城镇区位
D.区域土地供应潜力
6.与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于( )因素。
A.城镇区位
B.城镇集聚规模
C.区域经济发展水平
D.区域土地供应潜力
7.涉及指数方式的因子指标不包括( )指数计算。
A.位序标准化或极值标准化方式的
B.区域经济发展水平涉及的有关凶子
C.城镇对外辐射能力
D.城镇交通条件
8.通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以( )、区域经济发展水平为主。
A.城镇区位
B.城镇基础设施
C.区域综合服务能力
D.城镇集聚规模
9.土地分等( )是应用多因素综合评价方法初步划分城镇土地等的重要环节。
A.因素因子分值计算
B.资料收集与调查
C.对象的综合分值计算
D.对象的等别划分
10.下列不属于农用地分等定级原则的是( )原则。
A.综合分析
B.整体控制
C.主导因素
D.土地收益差异
11.计算房地纯收益的公式为( )。
A.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费
B.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金
C.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费
D.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金
12.依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的( )计。
A.2%～7%
B.2%～5%
C.3%～7%
D.3%～6%
13.下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是( )。
A.土地级别或均质区域划分图的绘制
B.地价样点图编制
C.基准地价图的编制
D.土地利用现状图的编制
14.城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括( )。
A.技术成果
B.技术路线选择
C.技术程序
D.估价成果
15.成果验收报告的主要内容没有( )。
A.各项成果检查量、合格率及与标准的比较
B.对成果应用的批评建议
C.对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论
D.存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见
16.下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是( )。
A.以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
B.以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
D.以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价
17.目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用 ( )的方法评估而得出的。
A.分等估价
B.定级估价
C.分等定级
D.基准估价
18.按照土地经济学理论和土地估价的要求，( )是决定土地收益和价格的最主要因素。
A.土地质量
B.土地位置
C.土地使用价值
D.土地成本
19.地产市场的核心是( )。
A.基准地价
B.地价
C.土地使用价值
D.土地收益
20.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括( )。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.标准宗地估价法
计算题
(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。
其他有关资料：
(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。
(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
(二)某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
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