（6）个别因素修正
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。
修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。
（7）土地使用权年限修正
土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。
年期修正系数k=[1-1/(1 r)m]/ [1-1/(1 r)n]
年期修正后地价=比较案例价格×k
（8）容积率修正
容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。
容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）
（9）土地价格的最终确定
通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。
对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。
三、市场比较法的应用范围及应用实例
1、市场比较法的应用范围
市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
（1）利用市场比较法评估土地的价格
方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
（2）利用市场比较法评估建筑物价格
比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。
（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格
注意考虑土地及建筑物的权属问题
（4）利用市场比较法评估租金
一般选择实质租金进行比较分析
2、市场比较法应用实例
基本步骤：
（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正
（2）计算当地地价指数或编制地价指数表
（3）计算容积率修正指数
（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
（5）计算各案例宗地修正后的价格
（6）综合评估地价 来源：m
3、市场比较法应用中常见错误
（1） 比较基准错误
（2） 修正公式错误
（3） 修正指数计算错误
(一)土地规划的概念
一、内容提要：
1.土地规划的概念
2.土地规划的作用
3.影响土地利用的因素
4.土地可持续利用的准则
5.土地用途管制制度的概念
6.土地用途管制的作用和意义
7.土地用途管制的内容
8.土地利用总体规划的概念
9.土地利用总体规划的意义
10.土地利用总体规划编制原则
11、土地利用总体规划的内容
12.土地利用总体规划编制程序
13.土地利用总体规划的评审、报批、修改
14.土地利用专项规划
15.土地利用详细规划
16.土地利用规划实施与管理的途径
17.土地规划与其他规划的关系
18.土地利用计划
二、考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度。
三、考试基本要求
掌握：土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容。
熟悉：土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容。
了解：其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系。
四、内容辅导：
(一)土地规划的概念
土地规划指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率。根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。土地规划按时限不同可分为长期规划、中期规划和短期规划;按规划范围大小，可将规划分为全国、省级、地市级、县(市)级、乡(镇)级五个层次;按规划性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。
(二)土地规划的作用
土地利用规划在强化城乡土地统一管理、生产力布局调整和产业结构优化、土地保护、土地利用方式转变以及对于缓解人口，增长、资源短缺、环境恶化与区域发展的矛盾等方面都具有重要作用。具体地说，其作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。
1、控制作用
我国人多地少，耕地资源严重不足。随着国民经济的发展，各部门、各行业都需要占用土地，这势必加剧人地矛盾。因此，为了保持人口与土地，特别是人口与耕地的平衡关系，国家必须通过土地利用规划，控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效的控制。
2、协调作用
通过土地利用规划，一方面实现区域内人口、资源、环境的和谐统一;另一方面通过对区域内国民经济各部门、各行业用地量的合理分配，解决国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保证各产业之间的协调发展。
3、组织和监督
组织土地利用是土地利用规划最基本的功能。它在宏观上就是通过土地利用规划，给国民经济各部门、各行业合理分配土地资源，并在用地上加以具体落实，正确处理好土地开发、利用、整治、保护间的关系，通过法律形式予以固定，成为国民经济各部门、各行业共同遵照执行的规范;微观上，则通过土地利用规划的细部配置，为专项土地利用提供依据。同时以土地利用规划为依据，对各部门的土地保护、利用、开发等情况进行监督和检查，以保证土地资源的合理利用。
例题：按规划性质，土地规划可分为()。
a.短期规划
b.土地利用总体规划
c.土地利用专项规划
d.土地利用详细规划
答案：bcd
解析：按规划性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。
(三)影响土地利用的因素
1、自然因素
土地利用直接受制于自然因素的影响。这些因素主要包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。
2、经济因素
自然因素决定了不同土地利用的物质基础，而不同的经济因素则决定了土地利用的方式、结构及如何利用。经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。
3、制度因素
制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。
(四)土地可持续利用的准则
1.生产性准则，即保持或增加生产和服务;
2.保护性准则，即保护自然资源，防止土地和水质的退化;
3.社会可接受性准则;
4.安全性准则，减少生产的风险性，保障稳定生产;
5.经济可行性准则。
(五)土地用途管制制度的概念(掌握)
土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。通过严格按照土地利用总体规划确定的用途和土地利用计划的安排使用土地，严格控制占用农用地特别是耕地，实现土地资源合理配置，合理利用，从而保证耕地数量稳定。
土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性的管理制度。其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。按照土地用途管制的要求，对土地资源的利用，特别是各类非农建设占用耕地，就要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征用审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。
土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。
例题：土地用途管制制度是()确定的加强土地资源管理的基本制度。
a.《城市房地产管理法》
b.《土地管理法》
c.《建筑法》
d.《城市规划法》
答案：b
解析：土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。