知识点一、土地的特性
(一)土地的供给
1.自然供给
(1)含义：供给人类可利用的土地数量。
(2)自然供给土地的5个条件。
2.经济供给
(1)含义
在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。
土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。
(2)特点
①土地的经济供给是有弹性的。
②土地的经济供给会受人类社会活动的影响。
(二)土地的特性(掌握)
1.土地的自然特性
(1)土地位置的固定性。
土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。
(2)土地效用的永续性
只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。
(3)土地资源的不可再生性。
(4)土地质量的差异性。
土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性
(1)土地经济供给的稀缺性
土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
(2)土地产权的可垄断性
土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。
(3)土地效益的级差性。
土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。
(4)土地利用的多方向性
一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。
知识点二、土地使用权
(一)土地所有权的归属
1.城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
(二)土地使用权出让(土地使用权首次交易)
1.土地使用权出让含义
指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.土地使用权出让金相关规定
国有土地使用权可以采用协议、招标、拍卖、挂牌方式。
土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予拆迁补偿，并退还相应的出让金。
3.国务院确定的土地使用权出让最高年限(掌握)
(1)居住用地 70 年;
(2)工业用地 50 年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;
(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年;
(5)综合或者其他用地 50 年。
4.土地使用权出让到期续期的相关规定
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
(三)土地使用权二次交易
1.土地使用权转让
指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限(原来规定的出让年限减去已经使用年限)。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
2.土地使用权出租
指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。
3.土地使用权抵押
其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
知识点三、房地产的特性
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。
房地产一般具有如下特性：(熟悉)
1.位置固定性。
2.供求区域性。
3.使用长期性。
4.投资大量性。
5.保值与增值性。
一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。
而从长期来看，土地的价值呈上升走势。
(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。
(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
6.投资风险性。
房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：
(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。
(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。
(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
7.难以变现性。
由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。
8.政策限制性。
房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
知识点四、房地产评估的原则(掌握)
在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：
(一)合法原则
合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。
(二)最有效使用原则
评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。
知识点五、房地产评估程序
第六步“综合分析确定评估结果”中特别注意以下几点：
1.所选用的资料是否适当;
2.评估原则的运用是否适当;
3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。
知识点六、房地产价格的种类
(一)根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。
(二)价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
1.市场交易价格
房地产在市场交易中实际成交的价格。
2.评估价格
对市场交易价格的模拟。
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
(三)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
1.土地价格
包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。(第七节讲解)
2.建筑物价格
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
3.房地产价格
指建筑物连同其占用的土地的价格。
(四)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价(掌握)
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
=(土地单价×土地总面积)/建筑总面积
= 土地单价/容积率
(五)其他价格类型
公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
申报地价，是房地产权利人向政府(县级以上地方人民政府)申报的房地产交易成交价格。
知识点七、房地产价格的特征
1.房地产价格是权益价格;
2.房地产价格与用途相关;
3.房地产价格具有个别性;
4.房地产价格具有可比性。
知识点八、房地产价格的影响因素(掌握)
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述
(一)一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
(1)经济发展因素。
(2)财政金融因素。
(3)产业结构因素。
2.社会因素。
(1)人口因素。
(2)家庭规模因素。
(3)房地产投机因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社会福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
(4)行政隶属关系变更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
(二)区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素。
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素。
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素。
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
5.环境状况因素
若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
(三)个别因素
1.土地的个别因素。
(1)区位因素。
区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
(3)形状因素。
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
(5)容积率因素。
容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
(6)用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
(7)土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
(1)面积、结构、材料等。
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
(2)设计、设备等是否良好。
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
(3)施工质量。
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
(4)法律限制。
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
(5)建筑物是否与周围环境协调。
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
知识点九、收益法的适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
知识点十、收益法的基本思路
(一)收益为无限年期的房地产价值
计算公式为：
房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)
这种理论的抽象，包含着三个假设前提：
(1)净收益每年不变;
(2)资本化率固定;
(3)收益为无限年期。
提示：参见教材的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式
(二)收益为有限年期的房地产价值
计算公式为：
 
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：
(1)净收益每年不变;
(2)资本化率固定且大于零;
(3)收益年期有限为n.
提示：参见教材48页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式
(三)以上思路的具体运用
运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
知识点十一、净收益
(一)净收益的含义
1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)
净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益
①指在现状下被估房地产实际取得的净收益
例如：
、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;
、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;
、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;
、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估
(2)客观净收益
①含义
房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素
②只有客观净收益才能作为评估的依据。
3.净收益的计算公式
净收益=客观总收益-客观总费用
(二)客观总收益(接近于会计中收入的概念)
1.含义
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。
2.确定客观总收益时候要注意以下问题
(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
3.现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)
4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为
客观收益年限=40-2-5=33年
基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)
收益现值=154 545.15*[[1-1/(1+10%)^33]/10%]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)
6.在确定收益值时，可以按照以下思路进行
(1)需以类似房地产的收益作比较;
(2)需对市场走势作准确的预测;
(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。
(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)
1.定义
总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。
3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
知识点十二、资本化率
资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质
1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率。
提示：这里实质上和教材第二章的内容一致， 请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法
1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和135的例题方法接近)
(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率法(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所以实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
注意：
(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。这样就有P=A/r，从而有r=A/P
(2)但是在教材135页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A，i，n)=A/r A，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r.
2.安全利率加风险调整值法
资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值
3.各种投资收益率排序插入法
(三)资本化率的种类
1.综合资本化率
(1)定义
将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率
(2)适用对象及净收益的范围内涵
评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率
(1)适用对象
建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值
(2)净收益的范围内涵
采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
3.土地资本化率
(1)适用对象
土地资本化率用于求取土地自身的价值
(2)净收益的范围内涵
采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系
房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益
房地合一的净收益
=房地合一的价值(L+B)×房地合一的年收益率(即综合资本化率r)
土地净收益=土地价值(L)×土地的年收益率(r1)
建筑物净收益=建筑物价值(B)×建筑物的年收益率(r2)
(L+B)×r= L×r1+B×r2
很容易得到：
 
式中：
r——综合资本化率;
r1——土地资本化率;
r2——建筑物资本化率;
L——土地价值;
B——建筑物价值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率(还原率)就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。
知识点十三、计算公式
(一)评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率 (5-5)
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
(二)单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租
土地价值=土地净收益/土地资本化率 (5-6)
土地净收益=土地总收益-土地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
2.由房地产收益评估土地价值
(1)方法一(建筑物价值扣除法)
土地价值=房地产价值-建筑物现值 (5-7)
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数
当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额
=(建筑物重置成本-残值)/耐用年限
【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。
当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额
=(建筑物重置成本-残值)/土地使用权尚余年限
【注意】
①上述关于年贬值额的公式的基本原理是61页2-36
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”。
非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值，不一定。如果有残余价值，应该予以考虑
(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率 (5-8)
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
(三)单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值=房地产价值-土地价值 (5-9)
2.建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率 (5-10)
特别注意：
(1)这里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)，计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式(5-2)，而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限
(2)房地产的总费用不包括折旧费
知识点十四、市场法适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
而在下列情况下，市场法往往难以适用：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;
4.风景名胜区土地;
5.图书馆、体育馆、学校用地等。
知识点十五、基本思路
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
知识点十六、市场法的基本计算公式
市场法的基本计算公式是：
P=P‘×A×B×C (5-11)
式中：
P——被估房地产评估价值;
P‘——可比交易实例价值;
A——交易情况修正系数;
B——交易日期修正系数;
C——房地产状况因素修正系数;
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P=P‘×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 (5-14)
注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
知识点十七、操作步骤
(一)收集交易资料
(二)可比交易案例确定
(三)因素修正
1.交易情况修正
(1)需要修正的情形
① 有特殊利害关系的经济主体间的交易;
② 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型
③ 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
④ 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
⑤ 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况
(2)修正系数的计算公式
交易情况修正后的正常价格
=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)
=P‘×100/100(1±X%) (5-15)
注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的
2.交易日期修正
房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：
交易基准日交易实例价格
=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 (5-16)
提示：① 书上例题[5-5]，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数
② 交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容(教材36页)
③ 关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”
3.容积率修正
容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
容积率修正可采用下式计算：
 
经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数) (5-17)
注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系数按下式计算：
 
式中：
K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数;
r——资本化率;
m——被估对象的使用年期;
n——可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K
教材土地使用年期修和这里是同一个原理
5.房地产状况因素修正
 
注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100。
(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材41页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。对分母100(1±X%)
知识点二十一、新建房地产评估的成本法操作步骤
新建房地产价值
=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 (5-20)
(一)土地取得费用
1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等
2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用
3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金
(二)开发成本
开发成本主要由五个方面构成：
1.勘察设计和前期工程费
2.基础设施费
3.房屋建筑安装工程费
4.公共配套设施建设费
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
(三)开发利润
(四)管理费用
(五)投资利息
土地取得费用和开发成本计算利息
(六)销售税费
知识点二十二、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年限 (5-21)
1.重置成本
应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费
2.贬值额
(1)引起贬值产生的因素
① 物理化学因素
② 社会经济因素
(2)贬值额的计算方法
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法
① 直线折旧法
提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照167页建筑物年贬值额类似。
2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。(我的补充：也就是说，否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限孰短来确定)
② 成新折扣法
建筑物价值=重置成本×成新率 (5-23)
知识点二十三、假设开发法基本思路
如房地产价值的形成：
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值
知识点二十四、假设开发法适用范围
1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。
知识点二十五、假设开发法计算公式
1.
 
式中：
P——表示土地价值;
A——表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);
B——表示整个开发项目的开发成本;
C——表示投资利息;
D——表示开发商合理利润;
E——表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：
地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 (5-25)
知识点二十六、假设开发法操作步骤
(一)调查房地产的基本情况
(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式
(三)预测房地产售价
1.对于出售的房产——市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价
2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益
(2)其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价
注意：这里的方法实质上就是教材的公式5-4
(四)估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用-建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用=建筑费 × i ( i为一定的百分率)
3.确定开建设工期，估算预付资本利息。
(1)利息的计算采用复利，而不用单利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
① 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
② 期初一次性投入：全期计息
③ 均匀投入：计息期为开发期的一半
④ 分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间
⑤ 建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算
5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)
一般按照房地产总价的一定比例计算
(五)确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项
(六)估算待估对象价值