房地产估价师临考真题检测：《制度与政策》一（判断及综合分析）

　　三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分)

　　1.国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 (　　)

　　2.经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 (　　)

　　3.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 ( )

　　4.凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。 (　　)

　　5.自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。 (　　)

　　6.《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 (　　)

　　7.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 ( )

　　8.因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 (　　)

　　9.以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 ( )

　　10.经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 (　　)

　　11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 (　　)

　　12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 (　　)

　　13.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 (　　)

　　14.申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 (　　)

　　15.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。(　　)

　　16.房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 (　　)

　　17.三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。 (　　)

　　18.房地产估价师注销注册可由当事人申请。 (　　)

　　19.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 (　　)

　　20.偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。 (　　)

　　21.以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 ( )

　　22.税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 (　　)

　　23.住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 (　　)

　　24.个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 (　　)

　　25.根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 (　　)

　　26.居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5万人为宜。 (　　)

　　27.为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。 (　　)

　　28.建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 (　　)

　　29.变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 (　　)

　　30.在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。 (　　)

　　31.房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 (　　)

　　32.任何商品的替代效应总为负值。 (　　)

　　33.不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 (　　)

　　34.持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。 (　　)

　　35.债券的流动性越强，收益率越高。 (　　)

　　36.在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 (　　)

　　37.预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10%。 (　　)

　　38.甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 (　　)

　　39.已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。 (　　)

　　40.相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。 (　　)

　　四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　(一)

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。

　　1.下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为(　　)。

　　A.商品房预售合同未经备案，合同无效

　　B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

　　C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

　　D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

　　2.李某所购房屋的建筑面积为(　　)。

　　A.70

　　B.76

　　C.83

　　D.92

　　3.签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请(　　)。

　　A.房屋预告登记

　　B.房屋所有权初始登记

　　C.房屋转移登记

　　D.商品房预售合同登记备案

　　4.按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为(　　)。

　　A.李某按成交价1%缴纳契税

　　B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税

　　C.李某抵押该房，减半征收印花税

　　D.李某出租该房，免征个人所得税

　　(二)

　　2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

　　5.该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为(　　)万元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　6.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由(　　)参照评估确定。

　　A.人民法院

　　B.估价机构

　　C.拍卖师

　　D.开发商

　　7.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于(　　)万元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　8.如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为(　　)。

　　A.无效应价

　　B.有效应价

　　C.可以成交的价格

　　D.不确定

　　9.如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为(　　)年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　(三)

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。

　　10.该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应(　　)。

　　A.采取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修筑地基

　　D.按条形基础砌筑

　　11.该综合楼住宅部分每层的建筑面积为(　　)。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　12.乙公司筹集建房资金利用的信用形式为(　　)。

　　A.银行信用