三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)
1.商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。( )
2.投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。( )
3.土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。( )
4.房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。( )
5.指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。( )
6.如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。( )
7.按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。( )
8.当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。( )
9.运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。( )
10.实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。( )
11.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。( )
12.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。( )
13.在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。( )
14.由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。( )
15.收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。( )
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)
(一)某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)(8分)
(二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)
三、判断题
1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
(二)解：
1.编制资本金现金流量表
(1)甲方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表(单位：万元)
项目\年末 0 1～5 6～1O 11～15 16～19
现金流入(租金) 0 150 157.50 165.38 173.65
现金流出 300 82.21 84.09 41.35 43.41
购置成本 300
年经营费用 37.50 39.38 41.35 43.41
年还本付息 44.71 44.71
净现金流量 -300 67.79 73.41 124.03 130.24
年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71万元
(2)乙方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表单位万元
项目\年末 0 1～5 6～1O 11～15 16～19
现金流入(租金) 0 120 120 190 190
现金流出 400 82.21 35 35 35
购置成本 400
年经营费用
年还本付息 35 35 35 35
净现金流量 -400 85 85 155 155
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
(1)进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+12403/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+13024/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=19806万元
因为NPV甲>0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元
因为NPV乙>0，所以乙方案可行。
(2)用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
项目\年末 0 1～5 6～1O 11～15 16～19
乙/万元 -400 85 85 155 155
甲/万元 -300 67.79 73.41 124.03 130.24
(乙-甲)/万元 -100 17.21 11.59 30.97 24.76
(3)计算(乙-甲)差额内部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+2476/16%×[1-1/(1+16070)4]×1/9(1+15%)15}万元=488万元
令12=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-11(1+17%)5]×11(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}万元=-0.97万元
FIRR=16%+488/(4.88+097)×1%=16.83%
因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。
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