一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。
A.风险较大
B.收益率较高
C.流动性较好
D.投资回收期较长
2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。
A.保值性
B.增值性
C.异质性
D.弱流动性
3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
10.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是( )。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
11.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查
12.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。
A.指数平滑法
B.市场因子推演法
C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法
13.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。
A.形象差异化战略
B.人员差别化战略
C.服务差别化战略
D.产品差别化战略
14.关于资金时间价值的说法，错误的是( )。
A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
15.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.9.00
16.关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是( )。
A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D.当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率
17.王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为( )元。
A.1297.91
B.3584.01
C.4881.93
D.5158.71
18.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是( )元。
A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38
19.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率( )。
A.包含了对通货膨胀的补偿
B.不包含对通货膨胀的补偿
C.没有实际意义
D.不能直接用于财务评价
20.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是( )。
A.16.67%
B.16.71%
C.16.80%
D.17.00%
21.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是( )。
A.销售利润率=销售利润/销售收入
B.销售利润率=销售利润/总开发价值
C.销售利润率=销售利润/总开发成本
D.销售利润率=销售利润/项目总投资
22.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是( )。
A.8.17%
B.13.62%
C.14.00%
D.23.33%
23.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为( )。
A.625%
B.80.00%
C.133.33%
D.200.00%
24.某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为( )元/。
A.5377.78
B.6277.78
C.6722.22
D.7847.22
25.判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
26.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有( )。
A.可逆性和可延期性
B.可逆性和不可延期性
C.不可逆性和可延期性
D.不可逆性和不可延期性
27.在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是( )。
A.项目的交通组织规划
B.项目构成及平面布置
C.项目的建筑规划
D.城市土地利用规划
28.下列财务报表中，储存基础性数据的是( )。
A.辅助报表
B.资产负债表
C.资金来源与运用表
D.现金流量表
29.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是( )。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入
30.下列市盈率的表达式中，正确的是( )。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
31.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为( )元。
A.2363.64
B.2600.00
C.3818.18
D.4200.00
32.一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有( )。
A.较高的收益性
B.较强的流动性
C.直接融资的功能
D.抵御通货膨胀影响的功能
33.关于房地产贷款担保的说法，正确的是( )。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
34.在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于( )。
A.交通的通达程度
B.物业的规模大小
C.人口的分布密度
D.居民的购买能力
35.下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是( )。
A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
答案解析
1.短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
4.B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
5.房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
8.土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费;②收购、收回和置换过程中发生的有关费用;③市政基础设施建设有关费用;④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;⑤贷款利息;⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
12.时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
15.(1)按月计息时，利息和=P[(1+i)n-1]=1000万元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24万元
(2)按季计息时，利息和=P[(1+1)n-1]=1000万元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24万元
(1)-(2)=2.0万元
17.P=120×7800元/×700/0=655200元，A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。
18.因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，则A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。
20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.
22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100万元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%
23.流动比率=流动资产/流动负债。
24.总建筑面积(产量)=15000×3=45000，可销售面积(销售量)=45000×800/0=36000，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。
31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。
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