2014年土地登记代理人考试代理实务复习（六）

　　土地登记申请

　　一、土地登记申请

　　土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步。除了个别类型的土地登记如因街道名称、门牌号改变而进行的变更登记等不需要土地权利人申请，由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记外，一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关发出要求登记其土地权利状况或权利变动事项的意思表示。

　　二、土地登记申请人及申请方式

　　土地登记申请人为是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。因土地价值重大，土地登记是国家对土地权利状况或土地权利变动状况在法律上的确认，登记正确与否事关土地权利关系人乃至整个社会利益，限制民事行为能力人和无民事行为能力人由于年龄、智力和精神健康状况的缘故，不能很好地理解自己的行为，理智地处理自己的事务和维护自己的权益，或他人其土地登记申请行为有可能会给自身造成重大损失。为弥补限制民事行为能力人和无民事行为能力人在民事行为能力上的缺陷，土地登记对其施予救济，规定只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无民事行为能力人不可以直接申请土地登记，而必须由其法定代理人代理申请土地登记。限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人由其监护人担任。

　　土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理，委托代理土地登记申请，代理人和被代理人必须签定《土地登记委托书》(参考样例见表2-1)，如委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签署《土地登记委托代理合同》。《土地登记委托书》和《土地登记委托代理合同》是委托代理法律关系成立的要件，委托书中应明确载明代理的范围和权限，代理人应当按照授权书上约定的内容，办理代理事项。凡是代理人在代理授权范围内进行的行为，均直接对被代理人产生效力。

　　土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。

　　三、土地登记的申请时限

　　(一)土地他项权利登记的申请时限

　　按照《土地登记规则》第二十九、三十、三十一条的规定，土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更(不含继承)、终止，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。

　　(二)设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限

　　按照《土地登记规则》，所有其他类型的设定土地登记、变更土地登记，当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。

　　四、土地登记申请人应提交的文件资料

　　申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料：

　　1.《土地登记申请书》;

　　2. 申请人身份证明：

　　3. 土地权属来源证明;

　　4. 地上附着物权属证明。

　　其中申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人如机关法人不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿;申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待;不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。

　　土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的，均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

　　五、土地登记申请书及填写说明

　　《土地登记申请书》是土地使用者、所有者及他项权利者申请土地登记的法律文书，是申请人向土地登记机关陈述其合法使用或拥有的土地权属来源和土地现状，请求对其土地权利给予法律承认和保护的一种表格式样的书面申请。

　　(一)《土地登记申请书》一般包括下列基本事项：

　　1. 申请人状况：申请人名称(姓名)、法定代表人姓名、单位性质、通讯地址等;

　　2. 申请登记的土地状况：土地座落、面积、用途、权属性质、土地等级、价格等;

　　3. 产权来源及产权证明材料：土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明，即申请登记的依据;

　　4. 宗地范围界线草图及四至说明;

　　5.其他事项。

　　(二)《土地登记申请书》填写基本要求：

　　1.《土地登记申请书》由申请人或其代理人填写;

　　2.《土地登记申请书》以宗地为单位填写;

　　3.一个土地使用者或所有者使用或拥有两个以上宗地的，按宗地分别填写;

　　4.一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占的土地份额，由各共有使用权人分别填写。共有使用权人对其所占的土地份额不清的，可只填宗地面积和所有的建筑占地面积;

　　5.土地他项权利申请书应由他项权利拥有人和他项权利关系人分别填写。土地登记申请人在填写完《土地登记申请书》后，应在《土地登记申请书》上签名盖章。

　　(三)土地登记申请书填写说明

　　1.××者(人、方)：申请人名称，按土地登记的类型填写。此栏及对应栏目设有两处。单独申请的，填写一处，划掉一处。双方共同申请的分别填写。申请人为土地使用者、土地所有者单独申请的，填写“土地使用”或“土地所有”，将“人”、“方”划掉;对土地使用权转让的，分别填写“转让”和“受让”，将“者”、“人”划掉;土地使用权出租、抵押的，分别填写“出租”、“抵押”和“承租”、“抵押权”，将“者”、“方”划掉。

　　2.通讯地址：申请人的地址及邮政编码。

　　3.申请登记的类型：填写所申请土地登记的具体类型。如划拨国有土地使用权设定登记、出让国有土地使用权设定登记、国家出资(入股)国有土地使用权设定登记、国家租赁国有土地使用权设定登记、授权经营国有土地使用权设定登记、集体土地使用权设定登记、土地使用权抵押设定登记、土地使用权出租设定登记，划拨国有土地使用权变更登记、出让国有土地使用权变更登记、国家出资(入股)国有土地使用权变更登记、国家租赁国有土地使用权变更登记、授权经营国有土地使用权变更登记、集体土地所有权变更登记、集体土地使用权变更登记、土地使用权抵押变更登记、土地使用权出租变更登记、名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、注销土地登记等。

　　4.单位性质：行政事业单位填写行政、事业，企业单位填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他。个人住宅填写个人。

　　5.权属性质：填写“国有土地使用权”或“集体土地所有权”或“集体土地使用权”。

　　6.主管部门：指直接负责本单位业务或行政管理工作的领导部门。如县农业局开办的企、事业，上级主管部门填写：县农业局。

　　7.土地座落：指土地使用者或所有者申请登记的土地所在地的名称。

　　8.使用期限：填写政府批准的使用期限。尚未规定期限的暂不填写。

　　9.使用权类型：指土地使用权取得方式，与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让、入股、租赁或授权经营;集体土地使用权按具体取得方式填写荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股等。

　　10.终止日期：土地使用权使用期限的终止时间，未明确的，本栏不填。

　　11.国有土地农业用地使用权面积：指国营农、林、牧、渔场及其他使用国有土地从事农、林、牧、渔业生产的单位和个人使用的土地面积。地类面积按实际面积填写。

　　12.农村集体土地所有权面积：指村农民集体所有的土地面积及分类面积。地类面积按实际面积填写。

　　13.土地用途：填写申请登记时的实际用途，如商店、学校。

　　14.共有使用权面积：指几个土地使用者共同使用的土地面积。通常是指在地面上不宜或无法划分使用权界线的土地面积。

　　15.城镇村土地使用权面积：单位或个人使用城市、乡镇、村庄内国有土地或集体土地建设用地的面积。

　　16.分摊面积：指使用者在共有使用权面积中应分摊的面积。共同使用一幢建筑物可按使用的建设面积比例分摊。

　　17.建筑物类型：填写楼房、平房等。

　　18.申报建筑物权属：申请人认定的建筑物所有权。

　　19.申报地价：土地权利人在申请土地登记时申报的交易地价。

　　20.四至：填写相邻土地的使用者或所有者名称，如权属界线上有线状地物或附近有永久性显著标志(如河流、山峰等)可填写地物或标志名称及权属线与某一标志或地物的距离。

　　21.申请登记的依据：填写申请登记的相关证明文件的类型、编号、日期。

　　22.他项权利：填写本宗地使用者或其他单位(个人)在本宗地的使用权或所有权以外的使用土地的限制条件和权利。

　　23.附图：指申请登记宗地的宗地草图或宗地图。

　　24.图号、地号：指变更登记时，原登记的图号、地号。

　　25.变更简要说明：简要说明变更的事项或内容。

　　六、土地登记的申请审查和收件

　　土地登记机关收到申请人提交的《土地登记申请书》和其它证明文件资料后，应及时进行申请审查----对申请人提交的文件资料进行真伪性鉴别和对土地登记申请的程序进行审查。审查的内容主要是：

　　(一)对法人资格的审查

　　对申请土地登记的法人资格审查的依据是法人资格证明。按照法人组织的不同类型可以分别按企业法人、机关法人、事业法人和社团法人登记或依法成立的法律规定进行分别审查。

　　1.对企业法人的审查

　　按照《中华人民共和国企业法人管理条例》规定，经国务院授权部门批准的全国性公司、企业集团、经营进出口业务的公司，以及中外合资、合作、外资企业，持国家工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》;全国性子公司、经地方人民政府或其授权部门批准设立的企业集团、经营进出口业务的公司等地方企业，持由同级工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》。

　　2.对社会团体法人的审查

　　社会团体包括依法成立的各种社会组织，如各种拥有独立财产或经费的群众团体，包括工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等。按照中华人民共和国国务院令第43号《社会团体登记管理条例》规定，全国性的社会团体、地方性的社会团体和跨行政区的社会团体，分别持民政部社会团体办事机构所在地的民政部门和跨行政区的共同的上一级民政部门颁发的社会团体登记证书。

　　对法律上规定或依照法律、行政命令成立的机关法人、事业单位法人，凡没有资格证明的，应持批准成立的证件或文件。

　　(二)对法定代表人身份证明的审查

　　法定代表人身份证明，必须是法人组织开据的证明。一是必须有法人组织公章;二是单位名称是全称且与公章名称一致;三是开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。

　　(三)对户主的资格审查

　　户主必须是户口薄上登记的合法户主，户主变更与户口簿不一致的或农村无户口簿的土地使用者，应由基层组织开具证明。

　　对法人或个人土地登记申请人资格审查除上述内容外，还包括对提交的住所证明进行认真核定，它表明法人或个人进行主要经济活动的地点，涉及到债务、诉讼等管辖以及清算的地点，具有重要的法律意义。

　　(四)对代理人代理手续的审查

　　代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称、代理书拟定时间必须清楚、准确无误。按法律规定，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。

　　(五)对土地权源证件的审查

　　此阶段对土地权源证件进行的审查，主要是对有无权源证件和已提交证件是否真实，证件、证明效力等内容进行审查。按照《土地登记规则》的规定，申请土地登记，土地登记申请人必须向土地行政主管部门提交土地权源证件，无权源证件和土地登记前有权属争议的，应持基层组织及四邻开具的证明和权属争议处理意见或协议。对土地权源证件真实性的核对包括上述各种证件。土地登记机关审核时发现有不符合要求的或伪造的，应向土地使用者说明情况改正或退回。对提交的证件是复印件的，应与原件核对，核对无误的，土地登记机关在复印件上加盖印鉴，对发现的疑点，不经处理核准，不能收存。

　　(六)审查申请登记的宗地是否在本登记区内。

　　(七)对其他问题的审查

　　其他问题是指除上述主要内容外的一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准等等。

　　根据《土地登记规则》第六十六条规定，土地登记申请审查结果有下列情况之一者，土地登记机关可以驳回土地登记申请：

　　1.申请登记的土地不在本登记区的;

　　2.提供的证明材料不齐全的;

　　3.不能提供合法证明的;

　　4.土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的;

　　5.按规定应当申报地价而未申报的;

　　6.其他依法不予受理的。

　　凡在审查时发现错误，但不属于原则问题的，可以在申请时予以补正。

　　七、收件