2002年土地估价师考试-土地估价理论与方法试题3
38~39题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
根据上述条件回答：
38.开发商的利润额为 ( )万元。
A.1600
B.地价×0.2+720
C.地价×O.2+800
D.地价×O.2+880
39.在不考虑利息因素的情况下，则开发商可支付的最高地价额为 ( )万元。
A.1267
B.1360
C.2333
D.2800
40.作为地价体系中最关键的参考指标，( )反映的是地产市场的现实。
A.交易底价
B.标定地价
C.成交地价
D.评估价格
41.A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。
A.B区、C区、F区、E经济技术开发区
B.B区、C区、E经济技术开发区
C.B区、C区、G地区、E经济技术开发区
D.G地区、E经济技术开发区
42. 宗地估价的一般程序为 ( )
A.①确定估价基本事项; ②拟订估价作业计划; ③收集资料实地踏勘; ④分析整理相关资料; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗地估价结果; ⑦撰写估价报告书
B.①收集资料实地踏勘; ②拟订估价作业计划; ③确定估价基本事项; ④分析整理相关资料; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗地估价结果; ⑦撰写估价报告书
C.①确定估价基本事项; ②收集资料实地踏勘; ③分析整理相关资料; ④拟订估价作业计划; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗地估价结果; ⑦撰写估价报告书
D.①收集资料实地踏勘; ②确定估价基本事项; ③拟订估价作业计划; ④分析整理相关资料; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗她估价结果; ⑦撰写估价报告书
43.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的午租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6%，则承租土地使用权价格为 ( )万元。
A.12.64
B.15
C.33.33
D.50
44.一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 ( )。
A.10%
B.2%
C.0
D.重置成本乘以折旧率
45~47题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1.5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原率为7%.
回答以下问题(计算结果保留到整数位):
45.若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为 ( )元/平方米.
A.400
B.500
C.650
D.714
46.若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为 ( )元/平方米。
A.350
B.500
C.650
D.714
47.Y宗地出让土地的总价为 ( )万元。
A.500
B.647
C.690
D.714
48.在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为 ( ).
A.类似土地
B.比较宗地
C.标准宗地
D.交易宗地
49.城市市区及近郊区非农业人口在20万~50万的城市划分商服中心的级别数目、最低级中心的建筑面积之和宜分别控制在 ( )的标准。
A.2~4级，2000~l500平方米
B.2~4级，1500~l000平方米
C.2~3级，2000~l500平方米
D.2~3级，1500~1000平方米
50.某一城市有1条区域干线铁路通过，拥有1个二等客运站，并有1条国家于线公路、2条省级干线公路和2条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为:有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分;每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1.5分、县级公路得1分、其他公路得0.5分。该城镇交通条件指数为 ( )分。
A.12.5
B.15
C.17
D.22
51.下列对土地估价的描述不正确的是 ( )。
A.土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
52.使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为 ( ).
A.广义地租
B.狭义地租
C.准地租
D.经济地租
53.在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为 ( ).
A.实际配套状况
B.达到可开工条件
C.区域平均状况
D.满足理想生产状况
54.一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于 ( )万元。
A.1860
B.1380
C.1250
D.1025
55~56题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万平方米的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5.85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。
根据上述条件回答下列问题(利息按复利计算)：
55.建筑物的开发建造成本应控制在( )元/平方米建筑面积以下
A.3360
B.3282
C.1120
D.1094
56.该项目的总利息支出为( )万元。
A.165
B.167
C.354
D.360
57.对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于( )种。
A. 一
B. 二
C. 三
D. 四
58.地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。
A. 一般因素
B. 个别因素
C. 区域因素
D. 特殊因素