土地估价师考试《土地估价实务基础》试题及答案三

　　41.农用地分等定级单元划分方法有(　　)。

　　A.样地法

　　B.叠置法

　　C.因素法

　　D.多边形法

　　E.地块法

　　42.土地定级估价的成果资料主要包括(　　)。

　　A.土地等别图

　　B.土地级别图

　　C.样点分布图

　　D.监测点分布图

　　E.地价指数表

　　43.农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括(　　)。

　　A.单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元

　　B.单元边界应跨越地块边界

　　C.山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元

　　D.地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元

　　E.单元边界可以采用河流、道路、堤坝等线状地物

　　44.关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易情况、开发程度和权利修正

　　B.同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进行样点同一性检验

　　C.基准地块评估法划分均质区域，采用线性回归模型检验

　　D.定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价

　　E.采用基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等

　　45.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中(　　)是错误的。

　　A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

　　B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务

　　C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

　　D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方

　　E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

　　46.下列有关土地估价业务受理的正确做法是(　　)。

　　A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托

　　B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托

　　C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务

　　D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务

　　E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中

　　47.土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：①房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%;②实行土地出让限户型、房价和地价政策;③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%;④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是(　　)。

　　A.遵循需求与供给原则作为估价原则

　　B.不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例

　　C.2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平

　　D.将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8%调整为6%

　　E.在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8%确定房地产开发总价值

　　48.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有(　　)。

　　A.商服繁华度

　　B.区位条件

　　C.土地用途

　　D.深度

　　E.宽度

　　49.关于路线价法，下列描述正确的是(　　)。

　　A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主

　　B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法

　　C.路线价不需要进行容积率修正

　　D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正

　　E.美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势

　　50.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是(　　)。

　　A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等

　　B.监测点地价应根据市场变化定期评估

　　C.利用地价监测成果可实现对基准地价的更新

　　D.地价监测以年为固定监测周期

　　E.地价监测主要工作成果是基准地价更新数据

　　三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51一60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒田分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)

　　(一)

　　某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%;②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米;③制定并公布了征地区片综合地价;④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米;爹该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米;⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

　　待估价宗地有关信息如下：

　　(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

　　(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩。

　　请根据以上情况回答51 -55题。

　　51.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

　　A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

　　B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

　　C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

　　D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

　　52.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是( )。

　　A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较

　　B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近

　　C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准

　　D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平

　　53.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近( )万元。

　　A.590

　　B.467

　　C.530

　　D.480

　　54.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近( )元/平方米。

　　A. 1000

　　B.1100

　　C.1200

　　D.1280

　　55.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为( )元/平方米。

　　A. 1000

　　B.1110

　　C.1200

　　D.1260

土地估价师考试《土地估价实务基础》试

热点推荐