三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51 - 60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)
(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租。
A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：
(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元;
(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为O，建筑物重置价为4000元/平方米;
(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容，回答51 -55小题的问题。
51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。
A.收益还原法 B.剩余法
C.市场比较法 D.成本逼近法
52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。
A.砖木结构 B.砖混结构一等
C.砖混结构二等 D.钢筋混凝土结构
53.该办公楼客观年纯收益为( )万元。
A.180 B.181 C.183 D.185
54.评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。
A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2
55.若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。
A.市场比较法
B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大
C.收益还原法
D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大
(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：
(1)宗地现场调查草图，如图所示;
(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米;
(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年;
(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道;
(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%;
(6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
深度修正系数表
<5米5-7米7-9米9 -11米1l—l5米15~19米>19米
1.201.151.101.000. 950. 90O.85
乙街路线价1000元/平方米
请就上述内容，回答56 - 60小题的问题。
56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。
A.宗地两面临街 B.土地开发程度为“七通一平”
C.宗地为长方形 D.地质状况较好
57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。
A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8
58.该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。
A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120
59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。
A.25 B.37 C.45 D.50
60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。
A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意
B.委托方拟将该不动产出售但未发生
C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同
D.委托方将该不动产出租
四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)
(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。
估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%;
(2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%;
(3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%：
(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%;
(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。
2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
三、情景分析题
51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC
57.D 58.B 59. ABC 60. AC
四、计算题
(一)答题要点及参考答案
1.解题思路
根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估
该宗地于评估期日的价格。
2.计算步骤
1)计算房地产总价
(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。
(2)求取该建筑房地产总费用
管理费、维修费、税金为8000000元
保险费=建安造价×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)
总费用=管理费+维修费+保险费+税金
= 8000000+125000
= 8125000(元)
(3)房地产总纯收益= 30000000 - 8125000
= 21875000(元)
(3)估算房地产开发利润
投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30%
=(土地取得费用+62500000)×30%
=0.3×土地取得费用+ 18750000元
(4)估算房地产销售税费
销售税费=售价×10% =216085625×10% =21608562.5(元)
(5)估算待估宗地价格
土地取得费用=房地产总价一开发成本一利息一利润一税费
：216085625 - 62500000 -(0.21土地取得费用+ 6983586.19) -
(0.3土地取得费用+18750000)-21608562.5
= 106243476.30 -0.51×土地取得费用
则：土地取得费用= 106243476.30 -0.51×土地取得费用
土地取得费用=70359918.09元
地价=土地取得费用÷(1+购地税费)
=70359918.09÷(1+I%)
=6966(万元)
附：年期不同保留位数时的不同结果对照表
单位：万元
年期保留位数房地产总价销售税土地取得费地价
0.9882161 250002161250070383386.636969
0.98782160812502160812570357310.476966
0.987822160856252160856370359918.096966
0.9878222160860632160860670360178.856966
0.98782172160859972160860070360139.736966
0.987821652160859862160859970360133.216966
(二)答题要点及参考答案
1.方法选择
根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。
2.计算步骤
1)计算土地价格：利用成本逼近法计算土地价格
(1)土地取得费= 300(元/平方米)
(2)土地开发费= 200(元/平方米)
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