一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1、下列不属于房地产区位因素的是( )。
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密谋为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为( )万元。
A 96 B 192 C 240 D 480
3、某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/ m2。
A 3000 B 3277 C 3295 D 3599
4、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.25
5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
A 在房地产市场比较成熟且牌正常状态时， 积算价格低于收益价格
B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
6、某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2(年末收到)，出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为( )元/ m2。
A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
7、某仓库房地产，建筑面积为800 m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A 93.75 B 115 C 293.75 D 315
8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识
上的一致性，对同一估价对象在( )下的做人结果具有近似性。
A 同一估价原则、同一估价时点
B 同一估价目的、同一估价方法
C 同一估价目的、同一估价时点
D 同一估价原则、同一估价目的
9、某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低( )元m2。
A 200 B 300 C 700 D 1000
10、某宗地的面积为1000 m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/ m2，2190元/ m2和2220元/ m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权自述平均法得到的比准价格为( )元/ m2。
A 2160 B 2175 C 2181 D 2205
11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
12、评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。
A.配套设施建设的限制
B.房地产使用管制
C.房地产权利的设立和行使限制
D.房地产相邻关系的限制
15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。
A.较高
B.较低
C.最高
D.居中
18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。
A.40
B.48
C.50
D.60
20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/。(1平方英尺=0.0929 )
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
A.应做到诚实正直、公正执业
B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.装饰装修
D.动产
E.特许经营权
3、下列属于成本租金构成的内容有( )。
A.折旧费
B.维修费
C.管理费
D.保险费
E.房产税
4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有( )。
A.抵押价值
B.市场价值
C.计税价值
D.投资价值
E.在用价值
5、影响房地产价值的权益因素包括( )。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，( )。
A.估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致
B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D.期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有( )。
A.估价委托书
B.估价委托合同
C.估价对象权属证明
D.估价报告内部审核表
E.估价师注册证书复印件
8、下列房地产状况中属于区位状况的有( )。
A.位置
B.房地产规模
C.环境景观
D.外部基础设施完备程度
E.朝向、楼层
9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。
A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.指数调整法
10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。
A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。( )
2、任何一个估价项目都有估价目的。( )
3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。( )
4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( )
5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( )
6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( )
7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。( )
8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。( )
9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。( )
10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。( )
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)
1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，
约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/，假设折现率为10% 。请计算目前该承租****益价值。(8分)
2、某宗拟出让的熟地面积为10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/，专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/;精装修公寓售价为10000元/。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。(12分)
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