1.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
2.收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A.预期收益大小
B.预期收益能力
C.预期价格高低
D.预期价格涨落
3.现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。
A.供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B.供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C.供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D.供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
4.在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：( )。
A.零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
B.零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
C.农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业
D.服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
5.计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。( )
A.对
B.错
6.某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A.2004年4月6日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期
7.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益预期
8.收益法是以( )原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
9.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是( )。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
10.估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
答案
1.AB 2.B 3.D 4.A 5.B 6.A 7.ABC 8.C 9.ACE 10.A
1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。
A.扣除折旧后
B.估价时点时
C.客观
D.建筑物全新状态下
4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.销售税费，投资利息
D.管理费用
5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。
①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①⑧④⑤⑥⑦
7.应用路线价法的前提条件是( )。
A.土地形状较规则
B.街道较规整
C.地势较平坦
D.临街各宗土地的排列较整齐
8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
9.下面属于构筑物的是( )。
A.烟囱
B.水塔
C.水井
D.屋顶
10.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
A.估价方法
B.估价目的
C.估价时点
D.估价对象状况
一.多选题
1.土地使用权转让，是指房地产权利人通过( )方式将其房地产转移给他人的行为。
A.买卖
B.互换
C.房地产出资
D.作价人股
E.偿还债务(抵债)等
2.房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有( )。
A.初次抵押估价和再次抵押估价
B.增加抵押贷款估价和抵押期间估价
C.转抵押估价
D.续贷抵押估价
E.处置抵押房地产估价
3.关于房地产征收.征用，下列描述正确的是( )。
A.征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还
B.征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为
C.征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为
D.征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还
E.征收、征用都不能是无偿的，必须依法给予补偿
4.房地产损害赔偿有( )等类型。
A.由工程质量缺陷造成的房地产价值损失
B.因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
C.在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失
D.施工挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失
E.使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失
5.下列与房地产有关的税种是( )。
A.房产税、地产税
B.土地增值税、契税
C.土地与房屋合征房地产税
D.房地产与其他财产合征财产税、遗产税、赠与税
E.房地产开发企业的营业税
6.企业的( )经济行为要涉及房地产估价。
A.以房地产出资设立企业
B.企业对外投资、合资、合作
C.企业合并、分立、改制
D.资产重组、产权转让
E.租赁、清算等经济行为
7.房地产估价师的职业道德包括( )三个方面。
A.职业品德
B.职业情感
C.职业行为习惯
D.职业素质
E.法律素质
二.判断题
8.初次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。
9.《中华人民共和国担保法》第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
10.房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。
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