一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号)
21.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为( )。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
22.城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( )。
A.投资价值
B.谨慎价值
C.快速变现值
D.市场价值
23.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。
A.61.84
B.78.35
C.84.88
D.173.17
24.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是( )
A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
25.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是( )
A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
26.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取( )
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳集约度
D.最佳开发时机
27.现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。
A.9616.83
B.10161.05
C.12021.04
D.12800
28.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为( )。
A.0.5和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年
29.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法( )。
A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法
30.某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为( )元/m2。
某类房地产2005年~2009年的价格 (单位元/m)
年份 2005 2005 2007 2008 2009
价格 6810 7130 7460 7810 8150
A.8460
B.8500
C.8790
D.8838
31.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲 =1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比( )。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
32.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为( )元/m2。
A.2025
B.2250
C.2700
D.3000
33.如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为( )万元。
A.1125
B.1800
C.2250
D.3375
34.下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是( )。
A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
35.下列估价业务中估价机构可以承接的是( )。
A.超出了估价机构业务范围的估价业务
B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D.承接后出现很大执业风险的估价业务
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
11.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括( )。
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
12.在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括( )。
A.待开发房地产的价值
B.待开发房地产取得的税费
C.续建开发成本
D.销售费用
E.销售税金
13.根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有( )。
某类房地产2004年~2009年的价格 (单位：元/m2)
年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009
价格 6810 7130 —— 7810 8150 8490
A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2
B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2
C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2
D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2
E.无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2
14.运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的( )。
A.容积率
B.土地用途
C.土地开发程度
D.评估单位
E.土地使用权性质
15.实际估价中，估价对象范围的界定包括( )的界定。
A.实物构成范围
B.权益范围
C.空间范围
D.时间范围
E.髟响范围
四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位)
2.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ (含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。
由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
2.在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )
3.甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%) ( )
4.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。( )
5.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。( )
6.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。( )
7.在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。( )
8.根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( )
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