第八章　土地增值税法

　　[考情分析] 次重点章，分值7分左右。2011年综合题14分。

　　第一节　纳税义务人与征税范围

　　一、纳税义务人

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

　　土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　二、征税范围

　第二节　税率

　　土地增值税四级超率累进税率表

　　第四节　应纳税额的计算

　　一、增值额的确定：

　　土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：

　　1.隐瞒虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　二、应纳税额的计算方法

　　土地增值税的计算方法有两种：

　　一种是超率累进税率的定义法，另一种是简便计算法，其计算公式为：

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数

　　计算步骤如下：(1)计算转让房地产取得的收入;(2)计算扣除项目金额;(3)计算增值额：(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率;(5)计算应纳税额。

　　【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)增值额=1000-400=600(万元)

　　(2)增值额与扣除项目金额的比率=600÷400=150%，确定税率和速算扣除系数。

　　(3)应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)

　　三、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。

　　四、扣除项目的确定

　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　2.房地产开发成本：①土地的征用及拆迁补偿费、②前期工程费、③建筑安装工程费、④基础设施费、⑤公共配套设施费、⑥开发间接费用等。

　　3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　4.与转让房地产有关的税金：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费)

　　5.财政部规定的其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　【典型例题1】2011年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计19 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

　　『正确答案』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。

　　(1)住宅销售收入为19 000万元

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元

　　②住宅开发成本为2800万元

　　③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为:495+4.5=499.5(万元)

　　⑤转让房地产的扣除项目金额为：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(万元)

　　(3)计算转让房地产的增值额：19 000-6 879.5=12 120.5(万元)

　　(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

　　(5)计算应缴纳的土地增值税税额：12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(万元)

　　【典型例题2】某市一房地产开发公司发生下列业务：

　　通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：开发费用扣除的比例为10%。)

　　写字楼土地增值税准予扣除项目的金额。

　　『正确答案』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。

　　土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

　　开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

　　开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

　　税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元)

　　加价扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

　　扣除项目金额总计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)

　　销售写字楼应缴纳土地增值税。

　　『正确答案』销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

　　增值额=16000-10032=5968(万元)

　　增值率=5968÷10032×100%=59.49%，

　　应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)

　　(二)存量房地产的扣除项目的确定：

　　【典型例题1】某国有企业2009年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

　　A.400万元

　　B.1485万元

　　C.1490万元

　　D.200万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』评估价格=12000×70%=8400(万元)，

　　税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)

　　增值额=10000-8400-115=1485(万元)

　　【典型例题2】位于县城的某商贸公司2011年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2008年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为(　)。

　　A.639.6万元

　　B.640.1万元

　　C.760.1万元

　　D.763.7万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』营业税、城建税及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(万元)

　　房屋价值= 600×(1+4×5%)=720(万元)

　　凡能提供契税完税凭证的准予扣除，但不作为加计5%的基数。

　　可以扣除的金额=720+21.6+18+0.5=760.1(万元)

　　五、房地产开发企业土地增值税清算

　　(一)土地增值税的清算条件

　　(二)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　(三)土地增值税的扣除项目

　　1.扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

　　3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　6.质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　7.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　8.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　9.拆迁安置费的扣除

　　①回迁，视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿费，差价调整拆迁补偿费;

　　②异地安置：包括本企业项目安置、购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。

　　(四)土地增值税的核定征收(核定征收率原则上不得低于5%)

　　有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　(五)清算后再转让房地产的处理

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　(六)预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　【典型例题1】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是(　)。

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』B和C选项，房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定。选项D，房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除装修费用，无金额限制。

　　【典型例题2】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有(　)。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

　　C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』选项D，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人清算。

　　第五节　税收优惠

　　一、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　二、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

　　三、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　四、个人转让房地产的税收优惠。(了解)

　　五、公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠(新增)

　　对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。

　　对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税，应予以退税。

　　【典型例题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有(　)。

　　A.房产所有人将房产赠与直系亲属

　　B.个人之间互换自有居住用房地产

　　C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

　　D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』选项C，个人转让住房免税。经营性房产，没有免税的规定。

　　第六节　征收管理

　　一、纳税地点

　　纳税人应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：

　　1.纳税人是法人时：转让房地产座落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产座落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　2.纳税人是自然人时：转让房地产座落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

　　二、纳税申报

　　纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。

　　【本章总结】

　　1.征税范围;

　　2.应纳税额的计算：应税收入与扣除项目、房地产开发企业土地增值税清算;

　　3.税收优惠;

　　4.征收管理。

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